«وام ساخت» گره‌ها را می‌گشاید؟

با بروز رکود عمیق در بخش مسکن و کاهش حجم معاملات در این بازار، مسئولان تصمیم گرفتند که در قالب بسته سیاستی خروج از رکود برای این مشکل چاره ای بیاندیشند. افزایش وام خرید مسکن، سیاستی بود که بارها و بارها از جانب مسئولین به عنوان تنها راه ایجاد تحرک در بازار مطرح شد. قرار بود تا وام خرید مسکن که الان ۳۵ میلیون تومان برای متقاضیان و ۵۰ میلیون تومان برای زوج های جوان در نظرگرفته شده، به سقف ۸۰ میلیون افزایش پیدا کند. اما این پیشنهاد که با جدیت از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده بود با موافقت بانک مرکزی همراه نشد و مذاکرات میان این دو قطب بزرگ اقتصادی به درازا کشید.

بانك‌مركزي به‌خاطر آنچه که از آن به عنوان احتمال «تحريك قيمت» نام می برد، هنوز با اين پيشنهاد موافقت نكرده است.

مسئولان بر این باور بودند که ساخت و سازهای پر حجم سال های اخیر از یک سو و قدرت خرید پایین مردم از سویی دیگر منجر به ایجاد نوعی مازاد عرضه در بازار مسکن شده است به همین دلیل بر افزایش میزان وام خرید تاکید کرده و بر این باور بودند که با این راهکار نه تنها امکان تامین مسکن اقشار متوسط ایجاد می شود بلکه با فروش خانه های برجا مانده نقدینگی به بازار وارد شده و رونق در معاملات و همچنین ساخت و ساز ایجاد خواهد شد. با این حال تامین اعتبار مورد نیاز برای افزایش وام خرید مسکن معضلی بود که وزیر راه و شهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی را بر آن داشت تا در طی نامه ای تامین منابع را از رئیس جمهور درخواست کنند.

حال خبرها حاکی از آن است که تامین اعتبار این وام خرید به سوی افزایش وام ساخت تغییر جهت داده است.

طبق آخرین مصوبه هیات دولت وام های مسکن در بخش ساخت و نوسازی با دو پیش شرط به ۵۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. از طرفی این وام ها فقط در محدوده «بافت فرسوده» مورد استفاده قرار می گیرند و از طرفی دیگر فقط به تامین مسکن «اقشار هدف» که شامل اقشار کم درآمد و متوسط و زوج های جوان هستند تعلق پیدا می کند.

در چارچوب این مصوبه، میزان سقف تسهیلات ساخت در بافت ‌فرسوده براي زوج‌هاي جوان و كم‌درآمدها در کلان شهرها معادل ۵۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت معادل ۴۰ میلیون و در سایر شهرها معادل ۳۰ ميليون تومان تعيين شده است. اين تسهيلات قرار است با نرخ سود ۱۰ درصد به متقاضيان پرداخت شود و فاصله اين سود يارانه‌اي تا سود رايج بانك‌ها كه ۹درصد برآورد شده است توسط دولت از طريق پيش‌بيني اعتبار در بودجه‌هاي سالانه، به بانك‌ها پرداخت خواهد شد.

وزير راه‌‌وشهرسازي در همین راستا گفته تصويب «۵۰ ميليون وام نوسازي براي بافت‌فرسوده» و تصميم اخير شوراي عالي شهرسازي مبني‌بر «توقف تراكم‌فروشي» باعث خواهد شد همزمان با انتقال فعاليت‌هاي ساختماني به هسته فرسوده شهرها، بساط «سوداگري زمين» به‌عنوان موتور تورم مسكن برچيده شود.

آخوندی اعلام کرده که تسهيلات ۳۰، ۴۰ و ۵۰ ميليون توماني نوسازي كه به تناسب وسعت هر شهر، در يكي از اين سه سقف پرداخت مي‌شود، مبلغ موثري براي خانوارهاي متوسط رو به پايين است. اين تسهيلات به ترميم مركز و هسته اصلي شهرها كه به خاطر فرسودگي به سيب از وسط كرم‌خورده شباهت پيدا كرده‌اند، كمك خواهد كرد.

وام های جدید مسکن کارآمدترند
ایرج رهبر کارشناس مسکن در گفتگو با فرارو گفت: «از اول هم پیشنهاد ما به دولتمردان آن بود که به جای تحریک بازار تقاضا که همین الان هم به اندازه کافی تحریک شده و مردم برای تامین مسکن خود در صف ایستاده اند، به بخش تولید و بازار عرضه بپردازد. زیرا به علت نیاز مردم به مسکن، همواره تحرک در بخش تقاضا وجود دارد. اما باید مسکن مناسبی وجود داشته باشد تا مردم بتوانند با خرید خود رونق را به بازار بازگردانند.»

وی با اشاره به مصوبه دولت مبنی بر افزایش وام ساخت گفت: «با این کار به جای آنکه به صورت مستقیم نقدینگی وارد بازار شود، مردم با استفاده از تسهیلات، خود اقدام به ساخت و بازسازی خانه خود می کنند. افزایش وام خرید، زمانی که مسکن مناسبی وجود ندارد جز این که تورم و افزایش قیمت را به همراه بیاورد نتیجه دیگری ندارد. شاید افزایش وام خرید می توانست به صورت موقت رونق را به بازار بازگرداند اما افزایش قیمت ها هم در پشتش به بازار می آمدند.»

رهبر افزود: «پیش از این هم در بافت های فرسوده فعالیت ها و کارهایی از جانب دولت های پیشین انجام شده، اما موفقیتی از آن حاصل نشده است. پس دولت یازدهم باید بداند که چگونه به درستی تغییر رویه دهد تا با مشکلات پیشین مواجه نشود و به موفقیت برسد.»

وی عدم اعتماد مردم به مسئولان را از مشکلات اصلی این طرح دانست و عنوان کرد: «مردم پیش از این به راحتی به دولتمردان اعتماد نمی کردند و حاضر نبودند که ملک خود را در اختیار آنان قرار دهند تا آن را بازسازی کنند و یا در زمینشان به ساخت و ساز مشغول شوند. حال با افزایش میزان وام ساخت با سود پایین، این فرصت در اختیار مردم قرار می گیرد تا با دریافت این وام ها خود اقدام به ساخت و یا نوسازی منزل خود کنند.»

وی افزود: «در کنار این کار دولت می تواند برای جلب اعتماد مردم در بافت های فرسوده، ملک هایی با طرح های جدید، امکانات کافی و از نظر شهر سازی مقاوم، در اختیار مردم قرار دهند که از محل زندگی کنونی شان فاصله ای نداشته باشند و حاضر شوند تا این ملک ها را با زمین های خود تعویض کرده و جا به جا شوند. این راه می تواند موثرترین و سریع ترین راه برای رسیدن به نتیجه ای مطلوب در بافت های فرسوده شهری باشد.»

رهبر با تاکید بر ناکارآمد بودن افزایش وام خرید اظهار کرد: «به علت آنکه در مناطق مختلف شهر توزیع مسکن به صورت یکسان و یکنواخت نیست نمی توانیم بگوییم که شهرها با مازاد عرضه رو به رو هستند و افزایش وام خرید می توانست بازار را به رونق برساند. شاید بتوان گفت که مازاد عرضه تنها در طبقات بالای جامعه و آپارتمان های لوکس دیده می شود. در نتیجه افزایش وام خرید نمی توانست کمکی به اقشار کم درآمد و دهک های پایین جامعه کند.»

وی افزود: «حال با این مصوبه دهک های پایین جامعه در نظر گرفته شده اند و پس از رسیدگی به این بخش و تامین مسکن کافی و مناسب است که افزایش وام خرید می تواند بازار را به حرکت درآورده و به مرور از رکود خارج کند.»

وی در خصوص پیش بینی وضعیت بازار در نیمه دوم سال گفت: «گمان نمی کنم که در نیمه دوم سال هم تغییری در شرایط موجود بازار به وجود آید مگر آنکه تحولی در برنامه های اقتصادی دولت ایجاد شده و تصمیم های ناگهانی ای گرفته شود. وگرنه بازار به همین روال و بدون افزایش قیمت به کار خود ادامه خواهد داد.»