بحران مسکن حادتر می‌شود؟

میزان افزایش قیمت زمین مسکونی خالی یا ملک مسکونی کلنگی در شهر تهران، حتی از افزایش قیمت ارز هم بیشتر بوده است! بنا به آخرین گزارش مرکز آمار ایران، میزان افزایش قیمت زمین در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته، حدوداً ۱۷۵ درصد بوده است. این آمار به تنهایی وضعیت آشفته‌ بازار مسکن و سطح سوداگری در این بازار را نشان می‌دهد. در بازار مسکن دقیقاً چه می‌گذرد؟
به گزارش مردم سالاری آنلاین، آخرین گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که قیمت زمین یا مِلک مسکونی کلنگی در شهر تهران بسیار بیشتر از آپارتمان مسکونی، افزایش یافته است. در بهار امسال، میزان افزایش قیمت زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در شهر تهران، نسبت به بهار سال ۹۷، ۱۷۴.۶ درصد بوده است.
قیمت هر متر مربع زیربنای واحد مسکونی هم در بهار امسال افزایش خیره‌کننده‌ای داشته است؛ با این حال، افزایش قیمت واحد مسکونی کمتر از افزایش قیمت زمین یا ملک مسکونی کلنگی بوده است. میزان افزایش قیمت واحد مسکونی در شهر تهران، در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۹.۶ درصد بوده است.
افزایش شدید قیمت زمین یا زمین ساختمان کلنگی، مقدمه شدت یافتن رکود در بازار مسکن است. قیمت مصالح ساختمانی هم افزایش شدیدی را تجربه کرده است و این دو در کنار هم این معنا را می‌دهند که سود سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن شدیداً روند نزولی به خود گرفته است. در واقع، قیمت زمین و مصالح آنقدر بالا رفته که تمایل به سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را کاهش می‌دهد.
این مشکل بازار مسکن در طرفِ عرضه است که کم‌کم در حال پدیدار شدن است. در طرف تقاضا، مشکل از این هم حادتر است. درست است که قیمت آپارتمان مسکونی به اندازه قیمت زمین بالا نرفته، اما افزایش قیمت آپارتمان مسکونی به اندازه‌ای بوده است که عمده مصرف‌کنندگان را از بازار مسکن فراری داده است.
 
بازاری بدون خریدار واقعی
طبق گزارش مرکز آمار ایران، در بهار امسال، قیمت خرید و فروش آپارتمان مسکونی در سطح شهر تهران نسبت به بهار سال گذشته حدوداً ۱۱۰ درصد افزایش یافته است. آیا مصرف‌کنندگان واقعی، درآمدهایشان کفاف این را می‌دهد که از پس این افزایش قیمت برآیند؟
در تیرماه امسال، طبق گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به بیش از ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان رسیده است. این عدد نجومی است و بسیاری از مشتریان عملاً با شنیدن این قیمت‌ها، عطای حضور در بازار مسکن را به لقایش می‌بخشند.
در تیرماه امسال تنها ۴۷۹۰ مورد معامله واحد مسکونی در شهر تهران صورت گرفته و تعداد معاملات نسبت به تیرماه سال گذشته، ۶۵ درصد کاهش یافته است.
علی‌رغم افزایش شدید قیمت مسکن در یک‌ونیم سال اخیر و همزمان با آن، کاهش تعداد معاملات، هنوز در آمار رسمی اثری از کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن دیده نمی‌شود. گزارش‌های غیررسمی بعضاً حاکی از این هستند که قیمت آپارتمان مسکونی در برخی نقاط کاهش یافته است؛ اما این امر هنوز در گزارش‌های رسمی هیچ انعکاسی نداشته است.
در واقع در بازار مسکن، حتی مشکل کمبود شدید تقاضا نیز باعث فروکش کردن قیمت‌ها نشده و تبِ رکودِ تورمی هنوز بازار مسکن را رها نکرده است.
بسیاری منتظرند تا افزایش قیمت‌ها آنچنان بازار مسکن را خالی از مشتری کند که در ادامه مالکان مجبور شوند قیمت‌های پایین‌تری برای فروش آپارتمان‌هایشان پیشنهاد کنند. گرچه این نتیجه احتمالاً روی دهد، اما وقوع آن ممکن است زمان‌بر باشد. هرچه زمان بیشتری روند حاکم بر بازار مسکن، رکود تورمی باشد، میزان سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن کاهش خواهد یافت و این خود بذر جهش قیمت مسکن در سالیان آتی را خواهد کاشت. در واقع، وضعیت فعلی بازار مسکن، هم رکود معاملات و هم رکود ساخت‌وساز را در پی خواهد داشت. این امر یک معنا بیشتر نمی‌دهد و آن تعمیق بحران مسکن است.
بازار مسکن نیازمند مداخله دولت است. هرچه این مداخله به تعویق انداخته شود، بحران مسکن شدیدتر خواهد شد. بحران مسکن تا اینجای کار فشار زیادی به اقشار متوسط و ضعیف جامعه وارد کرده است و روز به روز بر وسعت حاشیه‌نشینی افزوده می‌شود. بدون مداخله دولت در بازار مسکن، نه تنها مشکل قیمت‌ها بالای آپارتمان‌های مسکونی حل نمی‌شود، بلکه به دلیل کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن، بستر افزایش قیمت‌ها در سالیان آتی نیز فراهم می‌شود.
برای جلوگیری از یک بحران شدید و طولانی در بازار مسکن، دولت باید در این بازار، دست به قیمت‌گذاری بزند و این قیمت‌گذاری باید تمام زنجیره‌های تأمین مسکن از زمین تا مصالح ساختمانی و نهایتاً قیمت خرید و فروش آپارتمان مسکونی و اجاره‌بها را دربرگیرد. دست روی دست گذاشتن و عدم مداخله در قیمت‌گذاری، تنها بحران مسکن را حادتر می‌کند.