بازار مسکن به کدام سمت می‌رود؟

مهدی سلطان محمدی در گفتگو با فرارو و در پاسخ به اینکه آیا بخش مسکن با رکود مواجه شده است، گفت: «خیلی دشوار است ما کلمه رکود را در مورد بخش مسکن به کار ببریم و معمولا نوسانات حجم خرید و فروش در بازار مسکن خیلی طبیعی می‌باشد، مثلا اگر در ماهی نسبت به ماه گذشته حجم معاملات کاهش پیدا بکند به سادگی نمی‌توانیم لغت رکود را به کار ببریم، مگر اینکه چند ماه این رکود ادامه داشته باشد و پیش‌بینی شود که این روند به توقف کامل معاملات منجر خواهد شد و یا قیمت ها را به سمت پایین سوق خواهد داد، در حالی‌که نمی توان چنین استباطی را اکنون از بازار داشت.»
محمدی ادامه داد: «نوسانات معمولا در بازار مسکن وجود دارد و ممکن است نوسان اخیر به دلیل واکنش بازار نسبت به قیمت مسکن طی چند ماه اخیر باشد ولی در طول پنج ماه اول سال قیمت‌ها در تهران طبق آمار حدود بیست در صد افزایش داشته و این افزایش تند و رادیکال است و چند ماهی طول می‌کشد تا این قیمت بتواند جذب بازار شود. بنابراین فعلا اطلاق کلمه رکود زود است ولی می‌توان این جمع‌بندی را انجام داد که حجم معمالات کاهش‌ یافته است.»
وی در پاسخ به اینکه در طول ماه‌های اخیر افزایش قیمت شدیدی در بازار مسکن داشته‌ایم، آیا این افزایش قیمت‌ها کاذب می‌باشد، گفت: «در به کار بردن کلمه کاذب در مورد قیمت مسکن باید بسیار با احتیاط عمل نمود.»
این کارشناس مسکن افزود: «قیمت‌ها در بازار می‌تواند بیش از انتظار و یا کمتر از انتظار ما باشد و لغت کاذب خیلی معنایی ندارد و اگر قیمتی هست که بر اساس آن معاملات در بازار انجام می شود آن قیمت واقعی است و اگر قیمت مسکن فراتر از انتظارات بنده، مسئولین، خریدار و یا فروشندگان باشد، این را نمی‌توان کاذب بودن قیمت دانست و می‌شود گفت که نظر یکی از عوامل دست اندر کار در بخش مسکن، این قیمت بالا و یا پایین است و به هر حال اگر مسکن بر اساس قیمتی در بازار معامله می‌شود این قیمت کاذب نخواهد بود.»
وی تصریح کرد: «رشد قیمت مسکن در شش ماه اول سال ادامه داشته و نمی‌توان گفت که قیمت مسکن کاذب است. این رشد به صورت واقعی در بازار روی داده و شاید بتوان گفت این افزایش قیمت‌ها رشد زیادی را نسبت به سال گذشته داشته است و باید برای این چاره‌ای اندیشید و آن را کاهش داد و با اطلاق کلمه کاذب ما صورت مساله را پاک می‌کنیم.»
محمدی در پاسخ به اینکه علت این افزایش قیمت‌ها چه می‌دانید، گفت: «علت افزایش قیمت مسکن در سال گذشته متاثر از چند عامل بوده است، معمولا قیمت مسکن از متغیرهای زیادی تاثیر می‌گیرد که اینها در سال گذشته در جهت افزایش بوده‌اند. یک عامل مهم نوسانات دوره‌ای مسکن است که معمولا بین دوره‌های رونق و رکود، بین ۵ یا ۶ سال فاصله وجود دارد، سال گذشته ما انتظار داشتیم که در آستانه یک دوره رونق در بخش مسکن باشیم. و بخشی از این افزایش نیز به دلیل همین دوره فصلی بازار مسکن بوده است.»
وی ادامه داد: «عامل دیگر تورم می‌باشد، وقتی تورم در اقتصاد بالا می‌رود، ارزش پول در اقتصاد کاهش پیدا می‌کند و در نتیجه، قیمت کالاهای سرمایه‌ای افزایش می‌یابد که مسکن هم از موارد بوده و قیمتش افزایش پیدا کرده است.»
این کارشناس مسائل اقتصادی افزود: «دلیل سوم افزایش زیاد درآمدهای نفتی دولت در سال ۸۹ و ۹۰ بوده که بخش عمده‌ای از این درآمدها در اقتصاد تزریق شده و نقدینگی را به همراه داشته است.»
محمدی تصریح کرد: «دلیل دیگر این بوده است که برای چند سال قیمت‌ها متناسب با تورم افزایش پیدا نکرده بود و حالا مثل فنری که آزاد شده باشد این افزایش در سال گذشته رخ داد.»
وی با با طرح این پرشس که چرا الان این رشد توقف داشته است، گفت: «شاید برای اینکه برخی از این عوامل افزایش قیمت اثرشان را از دست داده‌اند، در آمدهای نفتی کمی پایین آمده و انتظارات قیمتی کاهش یافته و عامل دیگر این است که بخشی از این فنر توقف قیمت ممکن براساس تورم، آزاد شده و افزایش ۴۵ درصدی در سال گذشته، عقب ماندگی قیمت مسکن نسبت به تورم را جبران کرده است.»
این کارشناس مسکن افزود: «در عین حال نمی‌توان گفت که افزایش قیمت مسکن تمام شده، چون تورم ادامه داشته و قیمت نهاده‌های مسکن از جمله حق الزحمه کارگر، مصالح و ... در حال افزایش است و افزایش قیمت تمام شده مسکن، فضا را برای افزایش قیمت باز گذاشته و نمی‌توان گفت دیگر قیمت مسکن افزایش پیدا نخواهد کرد.»
سلطان محمدی در پاسخ به این پرسش که آیا اقدامات دولت از جمله مسکن مهر و افزایش قیمت وام مسکن نتوانسته است تاثیری در حل مشکل مسکن داشته باشد، گفت: «طبیعتا قیمت مسکن هم تابع قاعده عرضه و تقاضا است و وقتی عرضه را افزایش و یا تقاضا را کاهش دهید، قیمت کالا کاهش می‌یابد. بنابراین مسکن هم همین طور است و اقدامات در این راستا می‌تواند نقش کاهنده داشته باشد.»
وی ادامه داد: «اما باید توجه داشته باشیم که تهران مرکزی که بخش عمده‌ای از مشکل مسکن را به خود اختصاص داده است و وقتی از افزایش قیمت مسکن صحبت می‌شود، توجه‌ها رو به تهران است و در مورد تهران، مسکن مهر نمی‌تواند در کاهش قیمت مسکن و یا حل مشکل مسکن، نقشی داشته باشد و البته نمی‌توان از دولت انتظار داشت که عرضه مسکن را در تهران به خاطر بحران‌های متعددی که این شهر دارد، افزایش دهد.»
این کارشناس اقتصادی افزود: «کاری که دولت می‌توانست و باید در این زمینه بکند، این است که راه های ارتباطی تهران و حومه را از طریق مترو، خطوط ارتباط راه آهن و جاده بین شهرهای حاشیه‌ای مانند پردیش، پرند، هشتگرد و شهرستان‌های نزدیک مانند ورامین، سمنان، قزوین و کرج بهبود بخشد و با این کار، بخشی از جمعیت تهران را علاقه‌مند بکند که بروند و در این نقاط که حالا فاصله بسیاری کم زمانی با تهران یافته‌اند زندگی کنند.»
وی تصریح کرد: «این کار هم به نفع تهران است و هم مساله مسکن را حل می‌کند و الزاما حل مساله مسکن این نیست که دولت بیاید و مسکن بسازد. مردم و بخش خصوصی می‌تواند مسکن بسازد و ممکن است در این رابطه نیاز به وام داشته باشند که دولت می‌تواند، همان وامی را که به مسکن مهر می‌دهد را به مردم بدهد.»
محمدی افزود: «ساخت مسکن از دست مردم بر می‌آید و کاری که از دست مردم بر نمی آید این است که بیایند ومترو و جاده و خطوط آهن برقی و سریع السیر بسازند. این کارها نیاز به برنامه ریزی و سرمایه و تملک‌هایی است که دولت می‌تواند داشته باشد و به نظر می‌رسد که دولت بهتر است اهتمام خود را در این بخش بگذارد و خود این فعالیت به صورت اتوماتیک مشکل مسکن را در تهران حل خواهد کرد، بدون اینکه ما فشاری متوجه خود تهران مرکزی کنیم که در حال حاضر چه به لحاظ ترافیک، آلودگی و در واقع همه مسائل زیست محیطی دچار مشکل است.»
وی با بیان اینکه اگر دولت بتواند با بهبود وضعیت ارتباطی تهران با حومه به سمت حل مشکل مسکن برود، جواب بهتری خواهد گرفت، گفت: «این راه حلی است که اکثر کلان شهرها در دنیا از جمله توکیو، لندن پاریس و بسیاری از کلانشهرهای دیگر این راه را انتخاب کرده‌اند.»
سلطان محمدی در پایان گفت: «شما با ساخت زمینه حرکت قطاری که با سرعت ۱۰۰ یا ۴۰۰ کیلومتر حرکت می‌کند، می‌توانید فاصله شعاع ۱۰۰ کیلومتری را در اطراف تهران پوشش دهید و مردم برای ساخت مسکن به آن سمت خواهند رفت. شما جاده و دسترسی را به مردم بدهید خودشان مشکل مسکن را حل می‌کنند، اما اینکه دولت در تهران مرکزی شروع به خانه‌سازی بکند در حالی که معضلات ترافیکی، زیست محیطی باقی مانده‌اند، مساله حل نمی‌شود، زیرا این کار مردم را از شهرستان‌ها به تهران می‌کشاند و مشکل سر جایش باقی خواهد ماند.»