تام فاز، راهی برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط

پیشنهاد جدید وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تاخیر در دریافت هزینه زمین که در قالب طرحی با عنوان "تام فاز" مطرح شده می‌تواند خانواده‌هایی را که توان پرداخت هزینه ساخت را دارند، صاحب‌خانه کند.
به گزارش مردم سالاری آنلاین، چندی پیش  مازیار حسینی، معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی، در معرفی راهکارهای دولت برای تولید انبوه‌مسکن از پیگیری طرح جدید وزارت راه و شهرسازی به نام "تام فاز" (تأمین مسکن به‌روش فروش اقساطی) برای رونق تولید و بازار مسکن خبر داد.
در این راستا عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، 23مرداد در بیان جزئیات طرح تام ‌فاز اظهار داشت: مشکلی که در بخش ساخت و ساز وجود دارد، تفاوت بالای هزینه تمام شده ساخت با قیمت زمین است. این نسبت، در حال حاضر به صورت ۶۰ درصد هزینه زمین و ۴۰ درصد هزینه ساخت و ساز وجود دارد.
فرهادیه با اشاره به این‌ که بسیاری از مردم، توانایی پرداخت هزینه ساخت مسکن را دارند اما نمی توانند خانه‌دار شوند چون قیمت زمین چند برابر قیمت ساخت این واحد است، افزود: مکانیزم طراحی شده در طرح تام‌ فاز به نحویست که افرادی که قدرت پرداخت پول ساخت را دارند اما از پرداخت هزینه زمین ناتوانند، هزینه ساخت را یکجا در ابتدای پروژه، به حساب مسدودی در بانک عامل واریز کنند. سپس پیمانکار وارد ساخت و ساز شود. پس از تکمیل پروژه با تحویل واحد مسکونی به متقاضی واجد شرایط، سهم زمین هم که سهم دولت است، در فروش اقساطی ۱۰ ساله از سوی خریدار بازپرداخت می شود.
 
فروش اقساطی زمین، سیاست طرح "تام فاز"
سهم بالای هزینه زمین در قیمت کل خرید مسکن، سیاست‌گذاری صحیح به منظور مدیریت این هزینه را می‌طلبد. بنابراین وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با استفاده از طرح‌هایی که زمینه  این مدیریت را فراهم می ‌آورد، فرآیند خانه‌دار شدن خانواده‌ها را تسهیل کند.
در شرایطی که بالاترین سقف تسهیلات خرید مسکن، توان صاحب‌خانه کردن مردم را ندارد؛ همچنین در این شرایط اقتصادی به دلیل ناتوانی بانک‌ها و همچنین تبعات تورمی پیش‌بینی شده، امکان افزایش وام خرید وجود نخواهد داشت؛ لذا استفاده از سیاست اعطای زمین اقساطی و استفاده از زمین به جای تسهیلات بانکی راهکاری مناسب برای تولید انبوه مسکن به شمار می‌رود.
سیاست اعطای زمین اقساطی جزء مهمی از طرح تام ‌فاز تلقی می‌شود. در تام فاز متقاضی پس از پرداخت هزینه ساخت، می‌تواند صاحب خانه شود. بنابراین با توجه به افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، کاهش 40تا 60 درصدی هزینه خرید مسکن در این طرح، موجب صاحب‌خانه شدن بسیاری از خانواده‌ها خواهد شد.
وزارت راه و شهرسازی در طرح تام فاز به جای اعطای تسهیلات بانکی، زمین را در اختیار متقاضی ساخت مسکن قرار می‌دهد. در واقع تام فاز این امکان را برای وزارت راه و شهرسازی به وجود می‌آورد که زمین را جایگزین تسهیلات بانکی کند. بنابراین در طرح تام فاز می‌توان بدون نیاز به ایجاد منابع مالی جدید، نسبت به تولید انبوه مسکن اقدام کرد.
 
تام فاز برای انبوه‌سازان جذاب است
در طرح تام فاز هزینه ساخت از سوی متقاضی مسکن پرداخت می‌شود. در نتیجه انبوه‌ساز برای ساخت واحدهای مسکونی اقدامی در جهت تامین مالی نخواهد کرد. این ویژگی طرح تام فاز موجب جذابیت این طرح برای انبوه ساز خواهد شد. از طرفی به دلیل اینکه قبل از شروع پروژه، متقاضی مسکن، هزینه ساخت را به طور کامل پرداخت کرده و همچنین مصرف کننده نهایی هر واحد مسکونی مشخص است، در نتیجه انبوه‌ساز نگرانی در مورد، تامین هزینه ساخت و همچنین فروش واحد های مسکونی نخواهد داشت.
در طرح تام فاز انبوه‌ساز تنها پیمانکار پروژه تلقی می‌شود و تنها فرآیند ساخت را مدیریت می‌کند. بنابراین تنها منبع سود خود را در بخش ساخت می‌بیند. بنابراین با توجه به این موضوع تلاش می‌کند به منظور کاهش هزینه ساخت و سود بیشتر، از روش های صنعتی ساخت مسکن و تکنولوژی های به روز استفاده کند. این امر به افزایش کیفیت واحدهای مسکونی و همچنین افزایش سرعت ساخت مسکن کمک فراوانی خواهد کرد. در حقیقت موارد مطرح شده همگی خبر از جذابیت پروژه های طرح تام فاز برای انبوه‌سازان می‌دهد.
 
دولت با تام فاز به اهداف خود در طرح اقدام ملی می‌رسد
اخیرا دولت به منظور تولید انبوه مسکن در قالب طرح اقدام ملی، ساخت 400هزار واحد مسکونی تا پایان سال 1400را هدف گذاری کرده است. بر اساس جزئیات طرح اقدام ملی، 200هزار واحد از این طرح به شیوه مشارکتی ساخته خواهد شد. تولید مسکن به شیوۀ مشارکتی، تجربیات ناموفقی مانند برج میلینیوم را در کشور برجا گذاشته است. وزارت راه و شهرسازی نیز برای رفع مشکلات احتمالی این طرح، قراردادهایی با تضامین فراوان تنظیم کرده است. پس از اعلام شرایط قراردادهای طرح اقدام ملی، انبوه‌سازان مخالفت جدی خود را با این قراردادها اعلام کرده و سرمایه‌گذاری در این حجم را با محدودیت‎های ذکر شده در قراردادهای مشارکت، ناسازگار خواندند. این امر موجب تشکیل نامعادله ای ‌خواهد شد که اهداف وزارت راه و شهرسازی در طرح اقدام ملی را تحت الشعاع قرار می‌دهد. بنابراین دولت می‌تواند با توسعه طرح تام فاز و جایگزینی این طرح به جای راهکار مسکن مشارکتی در طرح اقدام ملی، ساخت مسکن را به گونه ای پیگیری کند که هم منافع مردم و هم انبوه‌سازان تامین شود.