بررسی‌ فاکتورهای مالی طرح ناتمام «مسکن دولتی» که وظیفه پرداخت آن را بانک‌ها و احتمالا بودجه سال‌های آینده باید برعهده بگیرند، حاکی است: به قیمت‌های امروز، دست‌ کم ۶۰۵ همت منابع بانکی مورد نیاز است تا در قالب وام ساخت، برای احداث خانه‌های ۱.۸میلیون پیش‌خریدار قطعی، پرداخت شود.

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت:این رقم، بیش‌از ۲برابر حجم تسهیلاتی است که سال گذشته کل شبکه بانکی به بخش مسکن و ساختمان پرداخت کرد و از این منظر، «راه، دشوار است». اما این، همه بار مالی طرح دولت سیزدهم نیست؛ آماده‌سازی کامل زمین‌های ۹۹ساله که مترمربعی حدود ۴میلیون تومان هزینه برمی‌دارد نیز منابع مالی جداگانه نیاز دارد.
بدهی ناخوانده دولت چهاردهم صرفا در بخش مسکن، یکسری هزینه‌های نامرئی هم دارد، از جمله «افزایش بهای تکمیل خانه‌های دولتی‌ساز به تناسب تورم تولید»؛ اتفاقی که با انتقال پرونده مسکن‌مهر از دولت طراح به دولت بعدی باعث افزایش «قیمت توافق‌شده با پیش‌خریداران» شد و مشکلاتی را به وجود آورد که تا امروز، هنوز پرونده آن بسته نشده است.
با این حال، پیشرفت فیزیکی مسکن‌ملی در شروع دولت پزشکیان به مراتب کمتر از مسکن‌مهر در شروع به کار دولت روحانی است.
 

مانده حساب دولت با مردم در «مسکن‌دولتی»

پیش‌خریداران واحدهای مسکونی دو طرح قبلی «مسکن دولتی» تحت عناوین «مسکن‌مهر» و «مسکن‌ملی» که اولی توسط دولت‌های نهم و دهم و دومی توسط دولت سیزدهم تعریف شد، به «اسم و شماره دولت‌ها» کاری ندارند بلکه «دولت مستقر» را مسوول،‌ بانی و عامل «ساخت و تحویل فوری واحدها» می‌شناسند. با همین نگاه، دولت چهاردهم که هنوز تشکیل نشده است، به قیمت‌ امروز، در قالب یک محاسبه، 605 همت و در قالب محاسبه‌ دیگر، چیزی در حدود 1100 همت، اعتبار بانکی نیاز دارد تا بتواند واحدهای مسکونی در حال احداث (محاسبه اول) و همچنین واحدهای قول داده شده به مشمولان مسکن دولتی (محاسبه دوم) را تکمیل و تحویل دهد. از این ارقام، تا امروز و مطابق گزارشی که در سایت اطلاع‌رسانی بانک مرکزی درج شده است، فقط 74.7 همت تسهیلات (وام ساخت مسکن ملی) به این پروژه‌ها پرداخت شده است.

میزان پیشرفت فیزیکی مسکن‌ملی کمتر از 40 درصد است؛ این یعنی بیش از 50 درصد ساخت‌وسازهای طرح دولت قبلی باید در طول عمر دولت بعدی صورت بگیرد که به شکل طبیعی، هم «منابع مالی» و هم «مدیریت و مسائل» آن، از قبل به حساب این دولت نوشته شده است. نزدیک به 2 میلیون خانه‌اولی در لیست «مسکن دولتی» نوشته‌ شده‌اند و به آنها تعهد «ساخت و تحویل خانه روی زمین 99ساله» داده شده است. از این تعداد، فعلا برای یک میلیون و 100 هزار خانوار، «زمین 99ساله» تهیه شده که به همین میزان،‌ ساخت‌ مسکن شروع شده و در حال احداث است.

با لحاظ مبلغ وام ساخت تعهد داده شده برای این طرح که تا قبل از یک ماه گذشته، رقم آن 550 میلیون تومان بود، محاسبه اول «تعهد بانکی دولت چهاردهم» برای تکمیل 1.1 میلیون واحدی که ساخت آنها شروع شده، صورت گرفته و محاسبه دوم نیز برای کل واحدهایی که برای تحویل به حدود 2 میلیون خانوار ثبت‌نام کننده باید توسط دولت ساخته شود، انجام شده است
. تازه، اگر قرار باشد «مصوبه روزهای پایانی دولت سیزدهم» که سقف وام مسکن‌دولتی را از 550 میلیون تومان به 800 میلیون تومان افزایش داد را در این محاسبات لحاظ کنیم،‌ «تعهد مالی دولت چهاردهم» از 605 همت به حداقل 877 همت افزایش پیدا می‌کند. این رقم فقط مربوط به «تسهیلات بانکی» در تعهد دولت است که با وضعیت فعلی یکی از بزرگ‌ترین بانک‌های دولتی فعال در تامین مالی بخش مسکن، پرداخت آن بیشتر شبیه «ماموریت غیرممکن» می‌ماند.
طی ماه‌های اخیر عملیات پرداخت وام ساخت مسکن ملی توسط این بانک برای برخی پروژه‌ها و سازنده‌ها، تقریبا متوقف شده است و گفته می‌شود «حد استقراض بانک عامل از بانک مرکزی» پر شده است و منابع برای پرداخت وام مسکن‌ملی نیست. با این وضعیت، تامین اعتبار حداقل 600 همتی، تازه آن هم به قیمت امروز، یکی از «پیچیدگی‌های» کار دولت در مواجهه با یک تکلیف اقتصادی بارشده (انتقالی) است.

کار مسکن پزشکیان سخت‌تر از روحانی است؟

ممکن است مشاوران اقتصادی دولت چهاردهم، وقتی این دولت «پرونده ناتمام» مسکن‌ملی را روی میزشان می‌گذارد، سنگینی آن را با مقایسه‌ای سطحی با پرونده مسکن‌مهر در زمان انتقال آن به دولت یازدهم، در حد همان طرح برآورد کنند. اما واقعیت این نیست؛ ساخته‌نشده‌های مسکن ملی در زمان انتقال مسوولیت از دولت طراح به دولت بعدی، خیلی بیشتر از مسکن مهر است.

میزان پیشرفت مسکن‌مهر در پایان دولت دهم، با لحاظ واحدهای شروع به ساخت، واحدهای تحویل داده شده و واحدهای نازک‌کاری شده، 87 درصد بود. با آن میزان پیشرفت، از کل 2.3 میلیون واحد مسکونی‌مهر، پیش‌از تشکیل دولت روحانی، نزدیک به یک میلیون واحد تحویل داده شده بود. همچنین در آن مقطع، نازک‌کاری 1.3 میلیون واحد به اتمام رسیده بود که البته واحدهای تحویلی، بخشی از همین 1.3 میلیون واحد بودند. با آن پیشرفت بالای 80 درصدی کل طرح مسکن‌مهر، نه تنها پرونده مسکن‌مهر در دولت‌های اول و دوم روحانی، بسته نشد که در دولت سیزدهم نیز، مختومه اعلام نشد و همین الان، حدود 100 هزار واحد مسکن‌مهر به شکل ناقص و ناتمام، به عنوان تکلیف دولت چهاردهم منظور شده است.
با این حال، امروز میزان پیشرفت طرح «مسکن‌ملی» نزدیک به 40 درصد برآورد می‌شود که به مراتب با موقعیت مشابه در مسکن‌مهر، از آن عقب‌تر است. واحدهای تحویلی در این طرح در برخی آمارها کمتر از 100 هزار واحد و در برخی دیگر، حدود 200 هزار واحد برآورد می‌شود. واحدهایی که نازک‌کاری آنها به اتمام رسیده نیز کمتر از این ارقام است.
همچنین اگرچه برای 1.1 میلیون واحد مسکونی، زمین 99ساله تامین شده اما استناد به آمار بانکی نشان می‌دهد، تعداد واحدهایی که در طرح مسکن‌ملی، ساخت آنها شروع شده است، کمتر از 500 هزار واحد مسکونی برآورد می‌شود. به این ترتیب راه پیش‌روی دولت (جدید) برای تحویل خانه‌های دولتی تعهد داده شده از قبل، دشوارتر از دولت‌های قبلی است. اما این الزاما به معنی طولانی‌تر شدن راه نیست که اگر طولانی شود، «هزینه‌های نامرئی» دیگر به این ارقام اضافه می‌شود.

بار دولت یا تعهد بانک‌ها

بخش زیادی از منابع مالی مورد نیاز دولت برای تحویل خانه‌های دولتی وعده داده شده از قبل به مردم، همان تسهیلات بانکی است که باید تامین و پرداخت شود. همان‌طور که در ابتدای این مقاله عنوان شد، حداقل 605 هزار میلیارد تومان، تسهیلات بانکی برای ساخت خانه‌های طرح «مسکن ملی» برای حدود 1.8 میلیون خانوار ثبت‌نام کننده (پیش‌خریداران) مورد نیاز است. از این رقم، تا امروز به میزان 360 هزار میلیارد تومان «قرارداد پرداخت وام ساخت بین 25 بانک و دو موسسه اعتباری با همه پیمانکاران و سازنده‌های مسکن ملی» منعقد شده است که طبق یک گزارش رسمی، تا پایان خرداد امسال فقط 64.6 هزار میلیارد تومان آن، پرداخت شده است. بخشی از این فاصله، طبیعی است چون، وام ساخت متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه در حداقل 3 مرحله پرداخت می‌شود. اما بخشی دیگر به خاطر «نبود منابع» و «توقف ساخت پشت درب بانک‌ها» است.

در کنار تسهیلات بانکی به عنوان بار مالی و اعتباری طرح مسکن دولتی روی دوش دولت جدید، حجم قابل توجهی «بودجه دولتی» برای آماده‌سازی زمین‌های 99ساله اختصاص داده شده یا «آستانه اختصاص» نیاز است که در قالب «تامین آب و برق و گاز و آماده‌سازی اراضی» برای ساخت مسکن دولتی، باید تامین شود. همان‌طور که در ابتدا عنوان شد، در مقابل نزدیک به 2 میلیون خانوار ثبت‌نام کننده قطعی، فعلا معادل ساخت 1.1 میلیون واحد مسکونی، زمین تامین شده است. هم این زمین‌های تامین‌شده، به بودجه آماده‌سازی نیاز دارد و هم زمین‌هایی که هنوز تامین نشده است. برآوردها نشان می‌دهد، هر مترمربع زمین 99 ساله خام، به قیمت‌های ابتدای امسال، برای آماده‌سازی کامل و تامین زیرساخت‌های شهری، بین 4 تا 5 میلیون تومان هزینه‌کرد نیاز دارد.