چرخش مسکن روی لولای رکود و گرانی

گروه اقتصادی - شهرام صدوقی: «مسکن»؛ این حق قانونی و عرفی هر انسانی است که با سیاستگذاری حاکمین و مسئولین جامعه‌ای که در آن زندگی می‌کند باید بتواند به راحتری به حداقل مسکن مورد نیاز خود و اعضای خانواده‌اش دست پیدا کند اما اکنون این حق قانونی به معضل بسیار بزرگ و غیر قابل حلی برای خانواده‌های ایرانی تبدیل شده است.
اکنون سهم مسکن درسبد خانوارهای شهری به بیش از 75 درصد کل مخارج معیشتی تبدیل شده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی با رشد 4 درصدی در بهمن ماه سال گذشته و همچنین افزایش بیش از 3.5درصدی اسفند ماه پارسال با میانگین قیمت 81 میلیون و 400‌هزار تومان در آخرین ماه به پایان رسید. در اثر این رشد‌‌ها و البته رشد تند قیمت در ابتدای سال گذشته، میانگین یکساله قیمت مسکن در تهران طی 1402 به رقم 75 میلیون و 700‌هزار تومان رسید که 65‌درصد نسبت به میانگین 12 ماهه قیمت در 1401، جهش پیدا کرده است.
به گزارش مردم سالاری آنلاین ، همین جهش قیمتی در بازار مسکن کشور باعث فرو رفتن این بازار به رکود عمیق و بیسابقه ای شده است که تا امروز نیز این رکود ادامه دارد.رکود تاریخی معاملات مسکن که سال گذشته ثبت شد به خاطر «نبود قدرت خرید مصرفی» بود. تقاضای مصرفی، بازوی اصلی رونق معاملات مسکن است به‌طوری که تا پیش از عصر جهش قیمت مسکن که حجم معاملات مسکن 4 برابر سال 1402 بود، حدود 70‌درصد خریداران را تقاضای مصرفی شکل می‌‌داد.به اعتقاد فعالین بازار مسکن دو عامل اساسی در بوجود آمدن جهش قیمتی در این بازار بوده است. نخستین عامل نوسانات قیمت دلار در چند سال گذشته و دومین عامل هم درگیری کشور با تورم سنگین که ماه به ماه این میزان تورم به همه بازارها از جمله بازار مسکن تحمیل میشود و باعث افزایش شدید قیمت مسکن در ایران می‌شود. قیمت دلار در دو ماه پایانی سال گذشته شبیه دو ماه پایانی دو سال گذشته، جهش کرد و طبیعی بود این بازیگردان 5 ساله بازار مسکن، در زمستان 1402 هم مثل سال‌های 97 تا 1401، روی رفتار بازیگران این بازار -تقاضای سرمایه‌‌ای خرید آپارتمان و فروشندگان واحد مسکونی- اثر مستقیم و لحظه‌‌ای بگذارد؛ از سال 97 به بعد، جهش‌‌های ارزی مکرر، روی انتظارات تورمی‌جامعه تاثیر گذاشت و هر چقدر جلوتر آمدیم، تاخیر زمانی این اثرگذاری روی رفتارها (انتظارات) در بازار مسکن، کمتر و کمتر شد. در شرایط انتظارات تورمی، همیشه بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌‌ها سراغ «امن‌‌ترین (کم‌‌ریسک‌‌ترین) پناهگاه، ‌‌ یعنی بازار ملک» می‌رود.به این ترتیب، محرک اصلی رشد تند قیمت مسکن در بهمن و اسفند پارسال، تورم دلار بود.برای بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن گفتگویی را با داوود بیگی‌نژاد، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران انجام داده ایم که در این مطلب به آن پرداخته‌ایم. مشروح گفتگوی نایب‌رئیس مشاوران املاک تهران به شرح زیر است:

آیا نشانه‌هایی از خروج بازار مسکن از رکود در تهران مشاهده می‌شود ؟
متاسفانه به دلیل چند علت رکود سنگینی در بازار املاک وجود دارد. نخست اینکه به دلیل سنگینی قیمت‌ها در بازار املاک و عدم توانایی مردم در خرید آنها خرید و فروش اندکی در این بازار انجام می‌شود. همچنین به دلیل عدم حمایت بانک‌ها متناسب با نیاز مالی مردم شاهد ادامه رکود سنگین در این بازار هستیم.
آیا وام‌هایی را که دولت برای خرید مسکن اعلام می‌کند کمکی در این بازار کرده است؟
حقیقت این است که هدف دولت برای تعیین وام‌های مسکن کمک به خروج این بازار از وضعیت فعلی و کنترل قیمت‌های املاک هست اما بانک‌ها آنطور که شایسته است کمک نمی‌کنند و میزان تسهیلاتی که در وهله اول می‌دهند متناسب با قیمت املاک نیست و از آن مهمتر اینکه اقساط تسهیلات متناسب با درآمد خانوارها نیست یعنی ما در این بخش با دو مشکل بزرگ مواجه‌ایم، نخست اینکه میزان تسهیلات مناسب‌سازی با قیمت‌ها نشده و دوم اینکه میزان اقساط برای وام گیرنده‌ها خارج از توان آنهاست. به نوعی مردم در صورتی توان پرداخت اقساط را دارند که مبلغ تسهیلات در توان معیشتی خانواده‌ها قرار داشته باشد.
آخرین وضعیت قیمتی املاک و همچنین میزان رشد اجاره‌بها در سال 1403 چگونه است؟
در حال حاضر هنوز برای سال جدید کشف قیمتی برای املاک و همچنین بازار اجاره انجام نشده است و اجاره بهاء نیز بعد از تعیین میزان افزایش قیمت املاک و مستغلات مشخص می‌شود زیرا این بازار ارتباط مستقیمی‌ با میزان رشد بهای املاک در سال جدید دارد. ما امیدواریم که در سال جدید مستاجران شاهد افزایش بی حد اجاره بهاء نباشند اما قاعدتا بازار اجاره نیز متاثر از سایر بازارهاست و پیش‌بینی می‌شود که امسال شاهد نرخ تورمی ‌متفاوت از سال‌های قبل در کشور باشیم که همین موضوع روی قیمتها هم تاثیر خواهد داشت.
ارزیابی‌تان از تاثیر سامانه جدید خودنویس بر روی بازار اجاره چیست؟
قطعا مشکل مردم مبلغ کمیسیونی نبوده که در زمان تنظیم قرارداد به مشاوران املاک می‌پرداختند که حالا با تغییر نظام قراردادنویسی مشکل قیمت‌ها در بازار اجاره حل شود و سالها قبل نیز شهرداری تهران چنین کاری را با راه‌اندازی سامانه‌ای انجام داده بود ولی واقعیت این که بخش مسکن خصوصی‌ترین بخش اقتصاد است و بعید به نظر می‌رسد که دولت بتواند هر نوع هدایت شوندگی در این بازار ایجاد کند و تاکنون که اینچنین نبوده اما باید ببینیم در آینده آیا نتیجه بخش خواهد بود یا خیر. البته قصد وزارت راه و شهرسازی تنظیم‌گری در بازار اجاره بوده.
انتقاد مشخص شما از راه‌اندازی سامانه خودنویس در کشور چیست؟
ببینید ما داریم در خصوص مسکن که مهمترین و سنگین ترین بخش سبد معیشت خانواده هست صحبت میکنیم و اگر اشتباه یا سهل‌انگاری و یا کلاه برداری صورت بگیرد عملا یک زندگی را از بین برده‌ایم و باید هر تصمیمی‌که در این خصوص گرفته میشود متناسب با رفتار و اکوسیستم جامعه باشد. در مورد سامانه خودنویس باید نقش بازیگران اصلی بازار اجاره یعنی مشاوران املاک مشخص شود و اگر اینطور نباشد قطعا این سامانه با شکست مواجه خواهد شد.
ارزیابی شما درخصوص فعالیت مشاوران املاک غیر مجاز در سطح کشور چیست؟
ما باید ببینیم فعالیت اینگونه مشاورین املاک فاقد مجوز که در نظام کلان اقتصادی به لحاظ مقوله مالیات، پولشویی و نظایر آن حرکت میکنند چه دلیلی داشته است که اینطور شده؟ ما الان مشاور املاکی داریم که 12 سال است بدون مجوز به فعالیت خود ادامه می‌دهد و قطعا افرادی را در مسیر منفعت‌طلبی خود همراه می‌کند. ما باید ببینیم که این افراد در فعالیت خود بدین شکل چه کسانی را منتفع کرده‌اند و شراکتهایی را با آنها داشته‌اند؟ که طی این سال‌ها توانسته اند بدون پروانه و مجوز ادامه کار بدهند که در وهله اول به حاکمیت و منافع ملی کشور به لحاظ عدم پرداخت تعهدات مالی خسارت وارد می‌کنند و موضوع دوم اینکه این مسئله به حق و حقوق مشاورین املاک مجاز خدشه وارد می‌کند.
دلیل حدف آگهی‌های بخش املاک در دو پلتفرم دیوار و شیپور چیست؟
حذف آگهی‌ها از دیوار و شیپور حاصل تلاش اتحادیه مشاورین املاک بوده و ما معتقدیم که هر کسی میخواهد در هر جایی آگهی املاک بدهد باید مالک و یا مشاور املاک باشد و فرد غیر متخصص و ذینفع اجازه انجام این کار را نداشته باشد.