آیا در ایران هیچ‌کس مالک قطعی ملک خود نیست؟!

در ایران برخلاف نظام‌های استاندارد ثبت املاک در دنیا، اسناد غیررسمی (قولنامه‌ای) در قبال اسناد رسمی قابل استناد است و حتی می‌تواند باعث ابطال اسناد رسمی مورد تائید حاکمیت نیز شود. قابلیتی که به افراد سودجو اجازه می‌دهد تا با تهیه یک برگ سند با تاریخ مقدم بر سند رسمی، ادعای مالکیت مال غیر را نمایند.
به گزارش مردم سالاری آنلاین، حقوق مالکیت به‌عنوان یکی از پایه‌های اصلی نظام‌های اقتصادی پویا، نقش مهمی نیز در سایر نظام‌های اجتماعی همچون ایجاد شفافیت و مبارزه با فسادهایی مانند زمین‌خواری دارد. مهم‌ترین عامل تضمین‌کننده این حقوق، اعتباربخشی به اسناد رسمی صادرشده از سوی حاکمیت است.
 ازاین‌رو کشورهای پیشرو در زمینه ثبت  اسناد و املاک، تلاش کرده‌اند با اعتباربخشی به اسناد رسمی در قبال اسناد غیررسمی (قولنامه‌ای) علاوه بر تضمین مالکیت دارندگان اسناد رسمی، بتوانند نوعی امنیت روانی را نیز در جامعه برقرار کنند. چراکه در صورت بی‌اعتباری این اسناد، هیچ‌کسی نمی‌تواند خود را مالک قطعی ملک خود بداند و هرزمانی ممکن است عده‌ای با جعل یک برگ سند غیررسمی در مورد ملک دیگری ادعای مالکیت نمایند. درواقع هیچ‌کس به‌طورقطع، مالک هیچ ملکی نخواهد بود. در ادامه به بررسی نظام‌های حقوقی کشورهای فرانسه و آلمان می‌پردازیم که توانسته‌اند بااعتبار بخشی به اسناد رسمی، مالکیت دارندگان اسناد رسمی را تضمین نمایند.

1. کشور فرانسه: در نظام ثبتی فرانسه که از نوع نظام ثبتی تائیدی است، صرفاً ثبت رسمی موجب انتقال مالکیت می‌شود. ثبت رسمی مالکیت در این نظام ثبتی باعث قابل استناد شدن آن در قبال اشخاص ثالث می‌شود. این در حالی است که اسناد غیررسمی در قبال اشخاص ثالث نمی‌توانند قابلیت استناد داشته باشند.
    کشور آلمان: نظام ثبتی آلمان از نوع نظام‌های بسیط ایجادی است. این نظام ثبتی، صرفاً عملیات ثبتی را برای انتقال مالکیت لازم می‌داند. درواقع در این مدل، عمل مادی (انتقال مالکیت) بدون قرارداد نیز ارزش دارد و نبود آن مانع انتقال مالکیت نخواهد بود.

تلاش این کشورها در قالب عمل به نظام‌های ثبتی استاندارد دنیا بر اعتباربخشی به اسناد رسمی و ساقط کردن اسناد غیررسمی از قابلیت استناد در قبال اشخاص ثالث در حالی است که در کشور ما این مسئله معکوس است. در ایران برخلاف نظام‌‌های استاندار ثبت املاک در دنیا، اسناد غیررسمی نیز در قبال اسناد رسمی قابل استناد است و حتی می‌تواند باعث ابطال اسناد رسمی مورد تائید حاکمیت نیز شود. قابلیتی که باعث متزلزل شدن حقوق مالکیت در کشور می‌شود. درواقع این قابلیت به افراد سودجو اجازه می‌دهد تا با تهیه یک برگ سند با تاریخ مقدم بر سند رسمی در مورد مال غیر ادعای مالکیت کنند.
به‌عنوان نمونه: تولیدکننده‌ای در شهر زنجان اقدام به خرید یک قطعه زمین با سند رسمی برای احداث یک کارخانه می‌کند. بعد از احداث کارخانه و راه‌اندازی خط تولید و وارد شدن در چرخه تولید، افرادی مدعی مالکیت زمین کارخانه می‌شوند. این افراد با تکیه‌بر سند غیررسمی (قولنامه‌ای) چنین ادعایی کرده بودند. تولیدکننده برای جلوگیری از تعطیلی کارخانه، اقدام به خرید مجدد زمینی می‌کند که آن را با سند رسمی و زیر نظر حاکمیت خریداری کرده بود. قابل‌ذکر است که این چرخه هفت مرتبه تکرار می‌شود.
در این مسئله جعل اسناد غیررسمی با تاریخ مقدم بر تاریخ معامله انجام‌شده با سند رسمی به‌راحتی امکان‌پذیر است. مالک زمین اگر دارای سوی نیت باشد می‌تواند همان زمینی را که با سند رسمی به فروش رسانده با سند غیررسمی با تاریخ مقدم بر سند رسمی با فرد دیگری نیز معامله کند. در نزد دادگاه نیز معامله انجام‌شده با تاریخ مقدم معتبرتر است نه سند رسمی.
پروژه رضوان قم نیز یکی عوارض ناشی از اعتبار اسناد غیررسمی است. در این پروژه ساختمانی، سازنده 132 واحد را به 1400 نفر پیش‌فروش کرده بود. ابزار قانونی سازنده برای چنین اقدامی، اسناد غیررسمی (قولنامه) بوده است. در واقع از آنجا که معاملات با اسناد غیررسمی در هیچ سیستمی، ثبت نمی‌شوند بنابراین قابلیت استعلام نیز وجود ندارد ازاین‌رو مالک می‌تواند به‌راحتی یک ملک را به چند نفر بفروشد.
سام سوادکوهی حقوق‌دان عضو سابق حقوقی شورای نگهبان در این راستا گفت: «درواقع دلیل فروش یک ملک به چند نفر، ثبت نشدن معاملات است. باید شرایطی در کشور به وجود بیاید که معاملات اموال غیرمنقول، در یک فرصت معینی به ثبت برسند. این در حالی است که کشورهای دیگر به این سمت رفته‌اند و کشور ما نیز ناگزیر است که به سمت رسمی کردن معاملات برود.»
بنابراین تا معاملات انجام‌شده با اسناد غیررسمی دارای اعتبار هستند، هیچ مالکی در کشور نمی‌تواند در مورد مالکیت اموال غیرمنقول خود اطمینان داشته باشد.