ای کاش شهر تهران...

ای کاش شهر تهران و دیگر کلانشهرها به شکلی متوازن توسعه می‌یافت و سیمای بهتری در منظر دیدگان ما قرار می‌گرفت. فضاهای شهری بر محور «حداکثر تراکم» و «توجه صرف به کالبد» شکل نمی‌گرفت؛ آلودگی کمتر بود، فضاهای سبز بیشتر و کاربری‌های به‌اصطلاح غیراقتصادی (مدرسه‌ای بزرگ، درمانگاهی مناسب، قرائت‌خانه‌ای گسترده، ورزشگاهی در دل مناطق شلوغ شهری و...) فراوان بود. ‌ای کاش از ورای پنجره‌های آپارتمان خانواده من که پیش‌تر از سه جهت به افق و گستره مهربانی‌های شهر باز می‌شد، هر روز آسمانخراشی بر صورتم چنگ نمی‌کشید.

اکنون دیگر برای دیدن و شنیدن، تنها دو دریچه به آفتاب و کوه باقی‌مانده و بقیه به سیاهی دیوار همسایه باز می‌شود. ای کاش شهرداران همه شهرهای این سرزمین تعریف دیگری از شهر، غیر از «حداکثر تراکم» و «کاربری‌های گرانقیمت» داشتند تا شهروندانشان در کلافه ترافیک ذلیل نمی‌شدند؛ دل‌های فرزندانشان در فشردگی مدرسه‌های اجاره‌ای چندصدمتری نمی‌گرفت؛ نوجوانان پرآرزوی شهر می‌توانستند در انتهای کوچه منتهی به خانه خود میدان محله‌ای داشته باشند تا در آنجا گرد آیند و چراغ‌های رابطه را روشن نگاه دارند. ‌ای کاش شهروندان سالمند شهرها هر زمان که میل داشتند، می‌توانستند بدون ترس از تصادف و آلودگی به پارک‌باغچه محله خود بروند و با سایر شهروندان سالخورده خوش‌وبش کنند؛ ‌ای کاش می‌توانستند در بازگشت به اتاق خانه خود، از قاب پنجره آن، به آفتاب و مهتاب سلام کنند... .

‌ای کاش شهرداران شهرها در برخورد با مساله شهر و شهروندان تفاوتی با مدیران کسب‌وکارهای انتفاعی داشتند. برای خواننده چند جمله بالا که تکرار شبه‌جمله «ای‌کاش» را در بیان آرزو و تمنای شهری بهتر می‌خواند، این پرسش مطرح می‌شود که رابطه نگارنده با موضوع کدام است؟ خواهد پرسید، «وی که کارشناس شهرسازی نیست، پس دخالتش در موضوع از چه باب است؟» اجازه دهید عرض شود موضوع را از دیدگاه تخصص خودم، یعنی از وجه «دانش مالی» دنبال می‌کنم. از زاویه دید مالی است که آرزو می‌کنم‌ ای کاش شهرهای دیگری می‌داشتیم که به‌شکلی متعادل‌تر و منسجم‌تر و واقعا مبتنی بر نقشه جامع ساخته شده بودند. تحولات شهرها در ۱۰سال اخیر را در نظر بگیرید که به نوعی ادامه وضعیت سال‌های قبل از خود است و توسعه شهری با محوریت فروش «تراکم، تغییر کاربری و فضاهای عمومی» شکل گرفته است. اگر از دیدگاه شهرسازان این حجم از تراکم‌فروشی، تبدیل کاربری‌ها و فروش فضاهای عمومی، انتظام شهرها را در هم ریخته و موقعیتی نامناسب فراهم آورده است، برای نظام پولی کشور نیز، این نوع از توسعه شهر «فاجعه‌آمیز» بوده و آن را به مرز بحران نزدیک کرده است. اکنون جای هزاران واحد مسکونی و تجاری گرانقیمت در کلانشهرها خالی است و بدون توجه به تقاضا، تعداد بیشتری از این واحدها در دست ساخت است. این در شرایطی است که در کشور صرفا برای واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت تقاضای بالقوه گسترده وجود دارد. برای چندین سال آتی سالانه حداقل ۸۰۰هزار واحد مسکونی ارزان‌قیمت جدید به زوج‌های جوان قابل‌فروش است.

البته، این امر مشروط به آن است که بازار رهن کشور اصلاح شود و آنان بتوانند برای خرید مسکن خود تسهیلات بلندمدت بگیرند. در مقابل این نیاز عمیق، موثر و انسانی، آن طرف‌تر در اراضی گران‌قیمت شهری، ساختمان‌هایی ساخته شده که سال‌هاست خالی است و ساختمان‌هایی ساخته می‌شود که سال‌ها خالی خواهد ماند. علامت‌دهی اشتباه شهرداری‌ها به سرمایه‌گذاران درتوسعه شهری، به طمع کسب درآمد تراکم و تغییر کاربری، نه‌تنها زندگی در شهرها را به مرز عدم‌تحمل کشانده است، بلکه نظام بانکی کشور را نیز به بیراهه برده است. در این ساختمان‌های بزرگ گرانقیمت که مدت‌هاست خالی است، پول بانک‌ها‌ـ یعنی حاصل سپرده‌های مردم‌ـ‌ گیر افتاده است. بانک‌ها به‌جای درک وضعیت و هدایت نقدینگی سپرده‌گذاران به‌سمت واحدهای ارزان‌قیمت و اعطای تسهیلات خرید بلندمدت مسکن (بازار رهن)، به امید کسب سودهای بالا، نه‌تنها تسهیلات گسترده‌ای به معامله‌گران واحدهای گران‌قیمت اعطا کرده‌اند، بلکه بسیاری از آنها به‌همراه موسسات مالی و اعتباری کشور در بسازوبفروشی‌های لوکس شهری مستقیما سرمایه‌گذاری کرده‌اند. اگر تعداد واحدهای مسکونی خالی در کلانشهرها را یک‌سوم ارقام اعلام‌شده یعنی فقط ۵۰۰هزار واحد بگیریم، با فرض ارزش هر مترمربع شش‌میلیون‌تومان و متوسط ۱۲۰مترمربع برای هر واحد، ارزش این واحدهای خالی چیزی حدود ۳۶۰هزارمیلیاردتومان می‌شود.

اگر حتی این وجوه از محل منابع بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری تامین ‌شده باشد، با صرف‌نظر از حجم عظیم مراکز تجاری‌های خالی و در دست ساخت، در این ساخت‌وسازها ۱۲۰هزارمیلیاردتومان پول بانک‌ها گرفتار آمده است. با نرخ جاری سود بانک‌ها، ظرف دوسال، مانده بدهی مالکان این واحدها به بانک‌ها از این بابت حداقل ۵/۱برابر خواهد شد. به این‌ترتیب، درمی‌یابیم که چرا بخش قابل‌ملاحظه‌ای از معوقه‌های بانکی به معامله‌گران چنین واحدهایی مربوط می‌شود. معامله‌گرانی که بسیاری از آنان خود سازنده یا طراح و معمار نبوده‌اند؛ کارآفرین و توسعه‌گر نبوده‌اند؛ بلکه فقط رمز اخذ تسهیلات از نظام بانکی و سروکله‌زدن با شهرداری‌ها را نیک آموخته بودند. سازندگان حرفه‌ای نیز بدون بررسی تقاضا در بازار و با روش‌های اغواکننده شهرداری‌ها در تله ساخت واحدهایی گرفتار آمده و کماکان خواهند آمد که فعلا خریدارانی برای آنها نیست.

اگر آنان این سرمایه‌گذاری‌های سنگین را در عرصه واحدهای مورد نیاز بازار انجام داده بودند (و البته، اگر دولت نیز با پرداخت یارانه تفاوت سود به توسعه بازار رهن کمک می‌کرد) امروز نه مشکل خالی‌ماندن واحدها و در نتیجه راکدماندن سرمایه‌ها پیش می‌آمد و نه نظام بانکی با معوقه‌های عظیم جاری مواجه می‌شد. به‌علاوه، مشکل اساسی زوج‌های جوان و خانه اولی‌ها (first time buyers) نیز حل می‌شد. ‌ای کاش، چنین می‌شد.

آنچه می‌ماند حل مشکل منابع پایدار برای اداره شهرهایی است که حالا سال‌هاست در ایران از محل ویران‌کردن پیش‌ازموعد خانه‌های سه یا چهار طبقه، فروش تراکم، تغییر کاربری و تبدیل و فروش فضاهای عمومی تامین مالی شده است. این شهرها ناچارند به‌زودی یاد بگیرند اخذ مالیات بر سوخت (fuel fax) مثل هزاران شهر بزرگ و کوچک دنیا، تنها راه‌حل جدی برای رفع مشکل آنهاست.

منبع: شرق