عامل اصلی بحران در بازار مسکن

به گزارش مردم سالاری آنلاین به نقل از فرارو ،مسئله عرضه و تقاضا و رکود حوزه مسکن از موضوعات تکراری و مزمن در اقتصاد کشور و به‌طور خاص، «اقتصاد مسکن» است. بر اساس جدیدترین اطلاعات مرتبط با شامخ مسکن و ساختمان، شاخص کل مسکن در ابتدای دی ماه به عدد ۳۸ رسیده که نشان از رکود این بازار دارد. شاخص شامخ یا همان «شاخص مدیران خرید» به نوعی یک ابزار اقتصادی محسوب می‌شود که وضعیت کلی صنایع کشور را از طریق نظرسنجی از مدیران خرید بررسی کرده و شاخصی بین ۰ تا ۱۰۰ برای ارزیابی رونق یا رکود اقتصادی آن حوزه صنعت ارائه می‌دهد.

نگاهی به ریز اطلاعات منتشر شده، نشان دهنده وضعیت نه چندان جالب این حوزه هستیم. برای مثال شاخص فروش شرکت‌های ساختمانی عدد ۳۹ (پایین‌تر از عدد ۵۰ و به معنای مشکل فروش) را نشان می‌دهد.

فعالان و مشاوران املاک تهران نیز بر رکود بازار مسکن صحه می‌گذارند و اخیرا «داوود بیگی نژاد» رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته است: «در حال حاضر، در اکثر مناطق تهران شاهد رکود عمیق در بازار مسکن هستیم؛ هر چند تحرکاتی ایجاد شده، اما این جستجوگران در بازار رفتار متفاوتی دارند.» این اطلاعات در شرایطی منتشر شده است که اخیرا اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در نشست مشترک وزیر راه و شهرسازی و معاونان وی، بانک‌ها را عامل پیش نرفتن طرح‌های مسکن عنوان کردند.

با توجه به این شرایط، پرسش‌هایی مطرح است از جمله این که در بازار مسکن چه خبر است؟ رکود تا چه زمانی ادامه دارد و سال بعد با چه سناریو‌های قیمتی رو به رو هستیم؟ حال با توجه به این شرایط، در میان فعالان بازار و مردم، پرسشهایی نظیر اینکه رکورد در بازار مسکن تا چه زمانی ادامه خواهد داشت و اوضاع مسکن در سال آینده چه‌طور است و با چه سناریوهای قیمتی روبرو هستیم، مطرح می‌شود. در همین رابطه، «حسن محتشم» عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و کارشناس این حوزه، در گفت‌و‌گو با فرارو به این پرسش‌ها پاسخ داده است:

مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است

حسن محتشم گفت: «رکود بازار مسکن تا زمانی که شرایط فعلی نرخ ارز ادامه داشته باشد، وجود خواهد داشت. شرایط فعلی بازار به گونه‌ای است که صاحب مسکن با خود فکر می‌کند اگر قرار باشد ملکی را بفروشد چه چیزی را می‌تواند جایگزین این ملک کند که حداقل سرمایه اش محفوظ بماند. به همین دلیل، اگر شخصی از سرناچاری و اجبار ملکی بفروشد که هیچ، در غیر این صورت بعید است کسی مایل باشد ملک خود را با شرایط فعلی به فروش برساند، چرا که می‌داند در صورت فروش ملک در وضعیت فعلی، احتمال این که با ضرر مواجه شود بالا است. در شرایط فعلی، هیجانات تغییرات نرخ ارز، وضعیت اقتصاد را تحت تاثیر قرار داده است و مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. البته رکود بازار مسکن را باید اینگونه بررسی کرد که درگیر چه نوع رکودی هستیم. آیا رکود، ناشی از وضعیت متقاضی واقعی مسکن است یا خیر؟ حقیقت این است که به علت بالا رفتن بیش از اندازه قیمت ها، سطح توان خرید در مصرف کنندگان، بسیار کاهش پیدا کرده و کمتر فردی است که می‌تواند برای مصرف، مسکن خریداری کند. آن تعدادی هم که خریداری با هدف مصرف انجام می‌شود، معمولا در واحد‌های کوچک متراژ است.»

وی افزود: «اگر در تاریخچه قیمت مسکن در سال‌های پس از انقلاب، عقب برویم، می‌بینیم که از زمان ریاست جمهوری آقای رفسنجانی قیمت ارز ۳ برابر شد، در زمان آقای احمدی نژاد نیز قیمت ارز ۳ برابر افزایش داشت و سپس این اتفاق و یا مشابه آن با درجاتی کمتر و بیشتر در دوره‌های آقایان روحانی و رئیسی تکرار شد. در دولت چهاردهم نیز متاسفانه علی رغم همه تلاش‌هایی که تا کنون دولت چهاردهم برای غلبه بر ضعف خود داشته، این نسخه معیوب ادامه پیدا کرده است؛ بنابراین باید به این نکته توجه کنیم که شرایط فعلی به شکلی نیست که تصور کنیم فقط مرتبط با امروز و فردا است، بلکه این شرایط قدمت دارد. وقتی سیاست‌های ارزی ما به سمتی رفته که مدام افزایش قیمت داشته و روند صعودی مشخصی داشته، تاثیر این روند را در بازار مسکن نیز به وضوح مشاهده کرده‌ایم؛ اما چگونه مشاهده کرده‌ایم؟ به این شکل که عمده خریداری مسکن طی این سال‌ها با هدف سرمایه گذاری یا به عبارتی سرمایه‌ای بوده و نه مصرفی. درواقع مصرف مسکن کاهش پیدا کرده و سرمایه گذاری در این حوزه حتی افزایش هم پیدا کرده است.»

هیچ دولتی برنامه منسجم و دقیقی برای مدیریت بازار مسکن ندارد

عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان در ادامه گفت: «معمولا نوسان قیمت در هر کالایی از جمله مسکن تابع شرایط عرضه و تقاضا است که اصل ثابت و مهم اقتصاد است. اگر قیمت یک کالا در شرایطی بالا برود که عرضه جوابگو نباشد، در کنار قیمت واقعی خود، یک رشد بیش از شرایط متعارف را نیز به متقاضی تحمیل می‌کند. متاسفانه ما با شرایط رشد تقاضا همگام نبوده‌ایم و در گذر زمان بدون توجه به تقاضا تولید نداشته‌ایم؛ بنابراین کمبود هر روز افزایش یافته. علت هم مشخص است:، چون سرمایه گذاری مناسبی در حوزه تولید نداریم. متاسفانه تامین نقدینگی برای متقاضی مسکن وجود ندارد و در نتیجه تقاضای سرمایه‌ای روز به روز پررنگ‌تر می‌شود. در تقاضای سرمایه‌ای، افرادی که پول دارند برای حفظ ارزش پول خود، فعالیت اقتصادی می‌کنند و چون سمت و سوی تولید رفتن، مشکلات خاص خود را دارد و دولت‌ها نتوانسته‌اند موانع، محدودیت‌ها و پیچیدگی‌های تولید را بردارند یا کاهش دهند، افراد سرمایه دار، کمتر به سمت تولید گرایش پیدا می‌کنند و ترجیح می‌دهند سرمایه خود را صرف نقاط دیگری از جمله بورس، خودرو، ارز و طلا و البته مسکن کنند.»

وی افزود: «در بحث بورس، با توجه به هیجانات بازار، مشکلات ناشی از تحریم و مسائل سیاسی، مردم در سال ۱۳۹۹ به سمت بورس گرایش زیادی پیدا کردند و سقوط بورس باعث شد سرمایه‌های خُرد مردم آسیب زیادی ببیند و ناامیدی زیادی در اقشاری که مایل بودند در بازار سرمایه فعال باشند، ایجاد شد و این خود به توسعه تولید در کشور نیز ضربه زد. بخشی از سرمایه‌های مردم نیز جذب بازار خودرو می‌شود که این هم سیاست نا به جایی است که در کشور، باید بابت خودرو صفر تا ۱۲ برابر قیمت جهانی هزینه کنیم؛ در حالی که درآمد ما ریالی است. بنابراین، معقول‌ترین و منطقی‌ترین جایی که سرمایه‌های مردم را حفظ می‌کند، مسکن است. با این شرایط در کنار افزایش قیمت ناشی از افزایش قیمت مصالح و ابزار‌های ساخت مسکن، شاهد افزایش قیمت ناشی از تقاضای سرمایه‌ای هستیم. متاسفانه هیچ یک از دولت‌ها نتوانسته‌اند برنامه‌ای را تدوین و اجرا کنند که شاهد چنین وضعیتی نباشیم.»

این کارشناس حوزه مسکن درباره سناریو‌های احتمالی قیمت مسکن در سال آتی گفت: «هم اکنون (دی ماه ۱۴۰۳) هنوز شاهد اصلاحات جدی در ساختار اقتصاد کشور و به تبع آن مسکن در کشور نیستیم؛ بنابراین تا زمانی که این نسخه اصلاح نشود، بعید است شاهد تغییراتی جدی باشیم. تکرار مکررات این شرایط نیز شامل افزایش قیمت در بازار مسکن است. کاهش ارزش پول ملی نیز موضوع دیگری است که روی افزایش قیمت مسکن نقش دارد. انتظاری که از دولت وجود دارد این است که قیمت دلار را روی یک وضعیت تقریبی که می‌تواند، نگه دارد. در عرض ۵ ماه اخیر، شاهد افزایش ۳۰ درصدی قیمت ارز هستیم. افزایش قیمت ارز هم مساوی است با افزایش قیمت مصالح مختلف؛ اما نمی‌توان وضعیت را همینطور در رکود نگه داشت. بازار مسکن منتظر تثبیت قیمت ارز است. تجربه نشان داده پس از تثبیت نرخ ارز، قیمت مسکن نه تنها خود را به اندازه آن بالا می‌کشد، بلکه یک ضریبی را نیز بالاتر می‌برد. چنین وضعیتی آسیبی جدی به افراد فاقد مسکن و آن‌هایی که به دنبال مسکن می‌گردند می‌زند. به همین دلیل است که خرید خودرو برای عموم مردم یک آرزو و خرید خانه یک رویا است. درواقع زوج‌های جوانی که پشتوانه‌ای ندارند و می‌خواهند با درآمد خود خانه بخرند، باید خانه را در رویای خود ببینند.»