تکمیل ظرفیت مسکن شمال پایتخت

به گزارش ایسنا، پیشی گرفتن تورم زمین از مسکن با کاهش مساحت پروژه های آماده به ساخت در شهر تهران همراه شده است. تورم سالیانه زمین در تهران بر اساس معاملات تابستان امسال ۸۶ درصد بوده و این در حالی است که در همین بازه زمانی رشد قیمت مسکن ۷۶ درصد بوده است. از سوی دیگر میانگین مساحت زمین یا ساختمان کلنگی فروخته شده در شهر تهران از ۲۷۰ متر در تابستان گذشته به ۲۱۰ متر در دومین فصل از سال جاری رسیده است.
این می تواند نشانه چرخش بازار ساخت و ساز از شمال به جنوب تهران باشد؛ زیرا متراژ آپارتمانها در شمال شهر، بزرگتر از نیمه جنوبی تهران است. به نظر می رسد رکود معاملاتی املاک لوکس و نیمه لوکس منجر به کوچ سرمایه ای شده است.
از سوی دیگر آمارها نشان می دهد که فروش واحدهای نوساز در شهر تهران نسبت به پنج سال قبل یعنی ۱۳۹۴ بالغ بر ۲۷ درصد کاهش یافته است. سهم واحدهای کمتر از پنج سال از کل معاملات شهر تهران در آبان ماه ۱۳۹۴ به میزان ۵۲ درصد بوده که این رقم در آبان امسال به ۴۰ درصد رسیده است.
کاهش توان طرف تقاضای مصرفی در جنوب تهران تاثیر بسزایی در افت فروش آپارتمانهای نوساز داشته و بازار ساخت و ساز را به ورطه رکود کشانده است. تعداد واحدهای در حال ساخت شهر تهران در نیمه نخست سال ۱۳۹۹ کاهش ۱۴ درصدی نسبت به شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۸ و افت ۷۶ درصدی نسبت به نیمه نخست سال ۱۳۹۲ را نشان می دهد. اشباع تعریف آپارتمانهای جدید و تکمیل ظرفیت قیمتی در شمال تهران نیز سازندگان را مستاصل کرده اما ظاهرا برخی فعالان عرصه ساخت و ساز در حال تغییر مکان تعریف پروژه از شمال به جنوب هستند.
ارزان ترین خانه در تهران متری ۳.۵ میلیون تومان
مطابق اعلام مرکز آمار، حداقل قیمت فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی دومین فصل از سال جاری ۳ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان بوده است. تابستان امسال همچنین یک زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی در تهران به مبلغ متری ۵ میلیون و ۳۰ هزار تومان فروخته شده که کمترین قیمت فروخته شده یک زمین در فصل مذکور را نشان می دهد. از طرف دیگر بالاترین قیمت هر متر خانه مربوط به یک واحد مسکونی به مبلغ ۱۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع بوده و رکورد بیشترین قیمت زمین نیز به زمینی با نرخ ۱۵۵ میلیون تومان در هر متر مربع مربوط می شود.
تورم زمین از مسکن جلو زد
قیمت زمین یا ساختمان کلنگی شهر تهران در هر دو شاخص فصلی و سالیانه از تورم قیمت واحدهای مسکونی پیشی گرفت. تابستان امسال متوسط قیمت فروش هر متر مربع زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی در شهر تهران ۳۴ میلیون و ۷۹۳ هزار تومان بوده که نسبت به بهار سال جاری ۳۶ درصد و در مقایسه با تابستان سال گذشته ۸۶ درصد رشد نشان می دهد.
میانگین مساحت خانه های کلنگی یا زمینهای معامله شده در دومین فصل سال جاری ۲۱۰ متر مربع بوده است. تعداد معاملات زمین در پایتخت نیز نسبت به تابستان ۱۳۹۸ بالغ بر ۲۰ درصد رشد نشان می دهد.
از سوی دیگر متوسط قیمت فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده شهر تهران در تابستان ۱۳۹۹ بالغ بر ۲۴ میلیون و ۱۴۶ هزار تومان با میانگین مساحت ۸۸ متر مربع و متوسط عمر بنای ۱۲ سال بوده که رشد ۲۸ درصد نسبت به فصل قبل و افزایش ۷۶ درصدی نسبت به فصل مشابه سال قبل را نشان می دهد. تعداد معاملات خانه هم در تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته ۱۶۲ درصد افزایش یافته است.
همچنین متوسط مبلغ اجاره ماهیانه هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران با احتساب سه درصد ودیعه پرداختی طی دومین فصل از سال جاری ۶۴ هزار و ۱۹۱ تومان با میانگین مساحت ۷۹ متر مربع و متوسط عمر بنای ۱۴ سال بوده که نسبت به فصل قبل ۱۵ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته ۴۷ درصد افزایش داشته است.
میانگین قیمت هر متر خانه در پایتخت طی تابستان امسال مطابق گزارش مرکز آمار در حالی ۲۴ میلیون و ۱۴۶ هزار تومان اعلام شده که در آبان ماه بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت به ۲۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده است. همچنین میانگین قیمت مسکن در هشت ماهه نخست سال جاری در شهر تهران متری ۲۱ میلیون و ۶۸۰ هزار تومان بوده است.
فقر آپارتمانهای نوساز، بخصوص در مناطق میانی و جنوبی تهران ناشی از رکود مسکن، پایین آمدن بازده سرمایه در بخش ساخت و ساز و افت قدرت خرید باعث ایجاد فاصله قیمتی بین خانه های نوساز با خانه های قدیمی ساز، عرف و میانگین قیمت مناطق مصرفی تهران شده است. طی سه هفته اخیر نرخهای کاذب به تدریج از بازار کنار رفته اما کماکان دیده می شود، به دلیل کمبود فایلهای مرغوب و نوساز، این نوع از آپارتمانها بعضا ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان بالاتر از میانگین قیمت مسکن در مناطق شهر تهران عرضه می شود. فاصله ۱۰ درصدی تورم زمین از تورم مسکن نشانه ای از کمبود فایلهای مرغوب و نوساز در پایین شهر حکایت دارد که مقصد آینده سازندگان را نشان می دهد.