آینده بازار مسکن

آینده بازار مسکن چه خواهد شد؟ آمارها نشان می‌دهد که قیمت مسکن به شدت و به‌طرز سرسام آوری افزایش یافته و در عین حال تعداد معاملات مسکن رو به کاهش گذاشته است. به‌نظر می‌رسد بازار مسکن در حال تجربه پدیده رکود تورمی است یا به زودی این پدیده را تجربه خواهد کرد. این پدیده چیست و بعد از آن بازار مسکن وارد چه فازی خواهد شد؟
به گزارش مردم سالاری آنلاین، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در تیرماه سال جاری نسبت به تیرماه ۹۶، ۷ درصد کاهش یافته است. تیرماه ۹۶ اوج رکود در معاملات بازار مسکن بود و تعداد معاملات مسکن در آن ماه نسبت به تیرماه ۹۵، ۲.۵ درصد کاهش یافته بود. حالا می‌توان گفت بازار معاملات ملکی نسبت به دوران اوج رکود در تابستان سال گذشته وضعیت بدتری را تجربه می‌کند.
اما حاکم شدن رکود تنها یک روی سکه بازار مسکن است: روی دیگر سکه بازار مسکن، حاکم شدن تورم شدید قیمت‌ها در این بازار است. بنا به آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران، در تیرماه ۹۷، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های املاک به حدود ۷ میلیون تومان رسیده است. در واقع، نسبت به تیرماه ۹۶ که اوج رکود در بازار مسکن بود، تعداد معاملات کاهش یافته، یعنی رکود عمق بیشتری پیدا کرده، اما قیمت مسکن در شهر تهران ۵۴.۲ درصد افزایش یافته است!
 
آینده قیمت مسکن
در تیرماه ۹۶ متوسط قیمت هر متر آپارتمان مسکونی در تهران ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود؛ این شاخص در ماه گذشته به ۶ میلیون و ۹۷۲ هزار تومان رسید و واقع قیمت مسکن در تهران تا آستانه متری ۷ میلیون تومان بالا رفته است. در عین حال، تیرماه ۹۷ دومین ماه پیاپی کاهش تعداد معاملات مسکن در تهران بود. در خرداد ماه امسال تعداد معاملات نسبت به ماه اردیبهشت ۹۷، ۲۲.۱ و نسبت به خرداد ۹۶، ۳.۱ درصد کاهش یافته بود.
بازار مسکن عملاً وارد رکود معاملات شده است؛ اما این بدان معنا نیست که افزایش قیمت‌ها متوقف خواهد شد! بازار مسکن در حال حاضر وارد دوره رکود تورمی شده است. این دوره پس از دوره رونق تورمی در اواخر پاییز و زمستان سال گذشته روی داد. در آذر ۹۶، تعداد ماملات مسکن در تهران نسبت به آذر ۹۵، ۷۹ درصد افزایش یافت. در دی ۹۶ تعداد معاملات مسکن در تهران نسبت به دی ۹۵، ۶۸ درصد افزایش یافت و در بهمن ۹۶ نیز تعداد معاملات نسبت به بهمن ۹۵، ۲۰ درصد افزایش یافت. این سه ماه، اوج دوران رونق تورمی بازار مسکن بودند: در این ماه‌ها هم تعداد معاملات افزایش یافت و هم قیمت مسکن. اما در این دوره، تخم دوره بعدیِ بازار مسکن کاشته شد: در اواخر پاییز و زمستان سال گذشته چنان حبابی در قیمت مسکن ایجاد شد که عملاً پس از چند ماه معاملات را به رکود بُرد و دوره رکود تورمی بازار مسکن آغاز شد.
دوره رکود تورمی بازار مسکن از خرداد و تیر آغاز شده است. تعداد معاملات در این دوره شدیداً رو به کاهش گذاشته، اما قیمت‌ها همچنان بالا می‌روند. محمد حسین ادیب، اقتصاددان، پیش‌بینی می‌کند که بازار مسکن ظرف ماه‌های آتی قفل شود. او بر این عقیده است که ریسک در حال انتقال از فروشندگان مسکن به خریداران مسکن است، و در واقع خریداران مسکن دارند حباب می‌خرند! وی علت افزایش قیمت مسکن را ورود سپرده‌های بانکی به بخش مسکن می‌داند و می‌گوید: روند حاکم بر تهران روند رو به کاهش معاملات و روند رو به افزایش قیمت است. قیمت مسکن در شهرستان‌ها با شتابی بیشتر از تهران، در حال افزایش است. قیمت مسکن در تهران به روند رو به افزایش خود ادامه می دهد تا قیمت مسکن به سطحی برسد که از انتظارات تورمی سپرده‌گذار عبور می‌کند و سپس سپرده‌گذار از بازار مسکن تهران خارج می‌شود. با خروج سپرده گذار از بازار مسکن، قیمت مسکن را در تهران، قدرت خرید مردم تعیین می کند و قدرت خرید، معادل افزایش قیمت مسکن افزایش نیافته، لذا معاملات مسکن به شدت کاهش می‌یابد؛ چون خریداری برای مسکن نخواهد بود. از سوی دیگر، دارندگان مسکن حاضر به فروش مسکن به قیمت متناسب با قدرت خرید مردم نیستند لذا عرضه‌کننده‌ای وجود ندارد. ترکیب دو عامل فوق باعث قفل شدن مسکن می‌شود؛ نه خریداری وجود دارد و نه فروشنده‌ای. بازار تهران با افزایش قیمت مسکن بدون افزایش قدرت خرید مردم، به سوی قفل شدن پیش می‌رود.
گزارش بانک مرکزی در مورد تحولات بازار مسکن شهر تهران در تیرماه عیناً پیش‌بینی محمدحسین ادیب را تأیید می‌کند. انتظار می‌رود در سایر کلان‌شهرهای ایران نیز به زودی بازار مسکن پدیده رکود تورمی را تجربه کند. پدیده رکود تورمی که طبق آن تعداد معاملات کاهش و قیمت‌ها افزایش می یابد، زمینه‌ساز ورود به دوره قفل شدن و توقف معاملات مسکن خواهد بود. در دوره توقف معاملات مسکن که احتمالاً ظرف چند ماه آینده شروع خواهد شد، مسکن با قیمت‌هایی عرضه خواهد شد که کمتر مشتری‌ای حاضر به پرداخت آن قیمت‌ها خواهد بود. دوره توقف معاملات که فرا برسد مشتریان همگی سیاست صبر و انتظار را دنبال خواهند کرد: آن‌ها همگی منتظر خواهند ماند تا بالاخره روزی قیمت‌ها بشکند و با قدرت خرید آن‌ها همخوان شود. در این دوره ساخت‌وسازها نیز وارد رکود خواهد شد، چون چشم‌اندازی برای فروش واحدهایی که ساخته خواهند شد، وجود نخواهد داشت.