بازار مسکن تشنه معاملات خريد و فروش

گروه اقتصادي- شهرام صدوقي: استقبال بسيار اندک متقاضيان مسکن از طرح نهضت ملي مسکن به دليل نبود برنامه مشخصي براي پاسخگويي به نياز مسکن اين جمعيت توسط وزارت راه و شهرسازي از سويي و افزايش سرسام آور قيمت مسکن طي يکسال گذشته از سويي ديگر بازار مسکن را همچنان ملتهب نگه داشته است.
به گزارش مردم سالاری آنلاین،جديدترين گزارش بانک مرکزي از تحولات بازار مسکن منتشر شد و بر اساس آن شاهد عميق تر شدن شکاف بين تعداد متقاضيان و معاملات انجام شده در اين بازار هستيم.بر اساس اين گزارش، معاملات مسکن در شهر تهران طي مهرماه بيش از 10درصد نسبت به شهريور افت کرده است. در همين حال قيمت هر متر مربع آپارتمان مسکوني در تهران طي همين بازه زماني با رشد 1.2درصدي نسبت به ماه گذشته به مرز 44 ميليون تومان رسيده است.ميانگين قيمت مسکن در شهر تهران طي مهرماه به 43ميليون و 720هزار تومان رسيد که نشان از رشد 1٫2درصدي نسبت به شهريورماه دارد. در شهريورماه ميانگين قيمت مسکن روي عدد 42ميليون و 220هزار تومان قرار داشت.بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسکوني معامله‌شده در شهر تهران به تفکيک عمر بنا در مهرماه سال 1401 حاکي از آن است که از مجموع 5416واحد مسکوني معامله‌شده، واحدهاي تا 5سال ساخت با سهم 28/6درصد بيشترين سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با اين وجود سهم مذکور در مقايسه با مهرماه سال قبل حدود 4/4واحد درصد کاهش يافته و در مقابل به سهم واحدهاي با عمر بالا در گروه هاي «11 تا 15» و «بيش از 20» سال ساخت افزوده شده است. گفتني است مناطق 5، 10 و 2بيشترين معاملات انجام شده مهرماه در تهران را به خود اختصاص داده‌اند.گزارش بانک مرکزي حاکي از آن است که در مهرماه سال 1401، متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله‌شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي شهر تهران437/2 ميليون ريال بوده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به‌ترتيب افزايش 1/2رصدي و 38/2درصدي را نشان مي‌دهد. نکته ديگر اينکه در ميان مناطق 22گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي مسکوني معامله‌شده معادل 88ميليون و 300هزار تومان به منطقه يک و کمترين آن با 21ميليون و 300هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است.
بنابر اين گزارش، توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله‌شده شهر تهران در مهرماه سال 1401 نشان مي‌دهد که به‌لحاظ مساحت، واحدهاي مسکوني با سطح زيربناي کمتر از 80متر مربع، سهمي‌معادل 56/8 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنين 56/1 درصد واحدهاي مسکوني با قيمتي کمتر از متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسکوني در اين ماه معامله‌شده و 50/3 درصد از معاملات نيز به واحدهاي مسکوني با ارزش هر واحد کمتر از 3ميليارد تومان اختصاص داشته است. در بازار اجاره‌بها هم قيمت‌ها صعودي بوده‌اند. بر اساس گزارش بانک مرکزي بررسي شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و کل مناطق شهري در مهرماه سال 1401 نشان‌دهنده رشد بوده است. به اين ترتيب کرايه مسکن در شهر تهران معادل 40/9 و در کل مناطق شهري معادل 46/8 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزايش داشته است. لازم به توضيح است رشد ماهانه شاخص مزبور در مهرماه در شهر تهران و کل مناطق شهري يکسان و معادل 7درصد بوده است. اگرچه فقط 9درصد متقاضيان واجد شرايط نهضت ملي مسکن در چرخه دريافت خانه قرار دارند، آمار ثبت نامي‌ها جمعيت 5.5 ميليون نفري تقاضاي مطلق در بازار مسکن را نشان مي‌دهد که وزارت راه و شهرسازي برنامه مشخصي براي پاسخگويي به نياز مسکن اين جمعيت ارايه نکرده است.طرح نهضت ملي مسکن اگرچه پتانسيل مدنظر طراحان خود را هنوز محقق نکرده، اما ظرفيت تقاضاي پنهان مسکن در کشور را به سياست‌گذار و قانون‌گذار نشان داده است. طبق آمار 5.5 ميليون نفر براي واحدهاي اين پروژه ثبت نام کردند که مي‌تواند به نوعي تقاضاي مطلق در بازار مسکن محسوب شود؛ هرچند وزارت راه و شهرسازي بر اساس شاخص‌هاي پنج‌گانه 3.6 ميليون نفر را واجد شرايط تشخيص داد.از 3.6 ميليون نفري که مشمول دريافت واحدهاي نهضت ملي مسکن هستند تا کنون فقط 333 هزار نفر معادل 9 درصد افراد واجد شرايط آورده اوليه 40 ميليون تومان را واريز کرده‌اند که متقاضيان موثر محسوب مي‌شوند. اين تعداد نيز بر اساس شواهد و قرائن در فراخوان‌هاي دوم و سوم با ريزش مواجه شده‌اند.بزرگترين طرح وزارت راه و شهرسازي با هدف ساخت ساليانه يک ميليون واحد مسکوني در شرايطي قرار دارد که طرف تقاضا توان چنداني براي تامين آورده ندارد و بانک‌ها نيز که مکلف به تامين تسهيلات 250 تا 450 ميليون توماني به ازاي هر واحد هستند در 14 ماه گذشته به نوعي از اين پروژه جاخالي داده‌اند.آنطور که از صحبتهاي مسئولان برمي‌آيد در بيش از يک سال گذشته که از تصويب قانون و تکليف وزارت راه و شهرسازي براي ساخت مسکن مي‌گذرد، بجز آورده متقاضيان، مدل جايگزين براي تامين آورده پيش‌بيني نشده و به پيشنهادات انبوه‌سازان براي تامين منابع نيز پاسخ مثبتي داده نشده است.
در صورتي که عدد 5.5 ميليون نفر متقاضي نهضت ملي مسکن را به عنوان تقاضاي پنهان در بازار مسکن لحاظ کنيم تا کنون فقط 6 درصد از اين جمعيت وارد فرآيند دريافت مسکن شده‌اند. در شرايطي که وزارت راه و شهرسازي اعلام کرده 430 هزار واحد را به مرحله ساخت رسانده است 333 هزار نفر مبلغ 40 ميليون تومان آورده را واريز کرده‌اند. در واقع دولت با مازاد حدود 100 هزار واحدي مسکن مواجه است که طرف تقاضا تواني براي خريد آن ندارد. طي بيش از يک سال گذشته تعلل وزارت راه و شهرسازي در اجراي طرح نهضت ملي مسکن، انگيزه تقاضاي موثر و مطلق را به تدريج کمرنگ کرده است.از سوي ديگر آمار پروانه‌هاي ساختماني از کاهش 13 درصدي ساخت و ساز در کل کشور حکايت دارد. بهار امسال براي 90 هزار و 290 واحد مسکوني شهري در کشور پروانه ساختماني صادر شده است. با اين پيش فرض ممکن است توليد مسکن تا پايان سال 1401 در کشور به حدود 360 هزار واحد برسد که در مقايسه با سال گذشته 30 درصد کاهش خواهد يافت.فرشيد پورحاجت ـ عضو هيات مديره کانون انبوه‌سازان با انتقاد از عملکرد مسئولان وزارت راه و شهرسازي در حمايت از بخش خصوصي به ايسنا گفت: در يک سال و دو ماه گذشته که با نوعي انفعال در اجرايي کردن پروژه نهضت ملي مسکن در اين وزارتخانه مواجه بوديم هزينه‌هاي ساخت مرتبا افزايش يافت و تلنبار شد. اگر تا يک سال قبل مي‌شد با حدود متري 5 ميليون تومان اين پروژه را جمع و جور کرد امروز هزينه‌ها به حدود متري 9 ميليون تومان رسيده است. در همين يک هفته اخير از بابت افزايش قيمت يونوليت و بلوک‌هاي سقفي، قيمت هر متر از واحدهاي نهضت ملي مسکن 100 هزار تومان افزايش يافت.وي تاکيد کرد: آقايان در وزارت راه و شهرسازي، اصل را رها کرده و فرع را چسبيده‌اند. وزارتخانه به جاي تسهيل‌گري، نقش پيمانکاري به خود گرفته است. بايد شرايط را براي ورود بخش خصوصي به طرح جهش توليد مسکن مهيا مي‌کردند اما اين اقدام را صورت ندادند و حتي اعتنايي به هزينه‌هاي بالاي توليد مسکن نکردند. شرايط به گونه‌اي است که سازندگان در دالان‌هاي پرپيچ و خم اداري رها شده‌اند.عضو هيات مديره کانون انبوه‌سازان با اشاره به کاهش 46 درصدي صدور پروانه ساختماني در تهران گفت: بخش خصوصي بدون اغراق، توانايي ساخت ساليانه 800 هزار واحد مسکوني را دارد اما اقدامات وزارت راه و شهرسازي شامل مداخلات و عدم مداخلات، دست و پاي فعالان صنعت ساختمان را بسته است. ما حتي در حوزه‌ي صدور پروانه‌ي صلاحيتي که مي‌بايست از وزارت راه و شهرسازي اخذ کنيم دچار مشکل هستيم.پورحاجت بيان کرد: امروز روشن شده که اجرايي شدن طرح نهضت ملي مسکن از مشکلاتي همچون نبود تسهيلات بانکي، پايين بودن توان متقاضيان و نبود زمين قابل ساخت رنج مي‌برد. از آن طرف سازندگان بخش خصوصي با مشکلات عديده‌اي شامل تورم نهاده‌هاي ساختماني، طولاني بودن فرآيند صدور پروانه، خدمات مهندسي معيوب و هزينه‌هاي دستمزد، بيمه و غيره مواجهند.