وضعیت "بازار اجاره" تا پایان سال چگونه خواهد بود؟

اجاره بهای مسکن در تهران و کل کشور در نیمه اول سال با شیب و سرعتی برابر تغییر کرده است. شاخص بهای اجاره ای در مناطق شهری در دوازده ماه منتهی به شهریورماه ۹۳ نسبت به دوازده ماه منتهی به شهریور ۹۲ معادل ۱۹ درصد افزایش داشته است. پیش از این کارشناسان یکی از راه های مقابله با افزایش قیمت اجاره بها را تقویت صنعت اجاره معرفی کرده بودند.

بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی شاخص بهای مسکن اجاری در سه ماهه دوم سال جاری نسبت به سه ماهه قبل در تمامی استان های کشور افزایش یافت. این شاخص در مناطق شهری ایران در سه ماهه دوم سال ۹۳ به عدد ۱۵۴.۲ رسید که نسبت به سه ماهه قبل معادل ۴.۱ درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل ۱۴.۹ درصد افزایش یافت.

علاوه بر آن با تایید بانک مرکزی ۶۴.۴ درصد خانوارهاي ايراني در مسکن ملکي زندگي مي کنند و تنها ۲۶ درصد از خانوارها اجاره نشين هستند این در حالیست که در کشورهای خارجی این روند کاملا معکوس است. پیش از این برخی از کارشناسان اعلام کرده بودند که اجرای طرح صنعت اجاره می تواند راه مقابله ای با افزایش اجاره بها باشد. حال چرا در کشور ما صنعت اجاره داری شکل نگرفته است؟

مصطفي قلي خسروي یکی از این کارشناسان است. او همواره دولت را ترغیب کرده تا صنعت اجاره را در کشور فعال کند، به گفته وی با فعال شدن این صنعت به شعار «اجاره‌نشين؛ خوش‌نشين» خواهيم رسيد.

رییس پیشین اتحادیه کشوری مشاوران املاک معتقد است که سرمایه‌داران بخش خصوصی می توانند در هر محله مجتمع‌هایی را بسازند و آن را اجاره دهند و از سوی دیگر دولت نیز برای تشویق بیشتر می‌تواند برخی از معافیت‌های ساخت‌و‌ساز مانند معافیت مالیاتی را شامل این مالکان کند. به عبارت دیگر صنعت اجاره درواقع‌‌‌ همان کاري را مي‌کند که ميادين ميوه و تره بار در تنظيم قيمت ميوه و تره بار انجام مي‌دهند، با فعال کردن صنعت اجاره در هر محله قيمت اجاره مسکن بيشتر تحت کنترل درخواهد آمد.

چرا در ایران صنعت اجاره داری شکل نگرفته است
بهروز ملکی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو گفت: «واقع مطلب این است که به دلایل اجتماعی و فرهنگی میل به مالکیت در جامعه ایران بسیار بالاست و دولت هم در برنامه رشد ملک استیجاری تا به امروز موفق نبوده است. در کشور ما مسکن ملکی یک منزلت اجتماعی محسوب می شود.»

وی در توضیح وضعیت بازار اجاره گفت: «بر اساس اطلاعات منتشره از سوی بانک مرکزی، اجاره بهای مسکن در مهرماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل از رشد ۱۵.۳ درصدی برخوردار بوده است. این در حالیست که رشد شاخص کل که در نزد عموم مردم جامعه بر تورم عمومی یاد می شود تقریبا در همین سطح بوده است. در چنین شرایطی نمی توانیم مدعی افزایش اجاره بهای واقعی باشیم.»

وی افزود: « ضمن آنکه اطلاعات دریافتی از سامانه ثبت معاملات املاک حاکی از آن است که اجاره های شهر تهران در ۸ ماهه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد رشد کرده اند. با این اوصاف می توان گفت که بازار اجاره در سال جاری وضعیت آرامی را سپری کرده است. با عنایت به آن که فصل نقل و انتقالات هم تمام شده پس پیش بینی می شود که در ادامه سال هم هیچ تحرک خاصی در بازار دیده نشود.»

ملکی ادامه داد: «بنا به آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی تحت عنوان "نتایج بررسی بودجه خانوارها در مناطق شهری ایران"، گزارش شده که ۶۴ درصد خانوارهای شهری تصرف ملکی، ۲۶ درصد تصرفی اجاره ای و ۱۰ درصد دیگر هم انواع دیگر تصرف به صورت تصرف رایگان و یا در برابر خدمت را دارند. حال سوال اصلی آن است که چرا در کشور ما بر تصرف اجاره ای کمتر تمرکز شده است؟»

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: « واقع مطلب این است که به دلایل اجتماعی و فرهنگی میل به مالکیت در جامعه ایران بسیار بالاست و دولت هم در برنامه رشد ملک استیجاری تا به امروز موفق نبوده است. در کشور ما مسکن ملکی یک منزلت اجتماعی محسوب می شود. وجود خلاهای حقوقی در نهادهای اجاره ای، مشکل بالا بودن هزینه های مبادله ای و عدم حمایت از اجازه داری هم مزید بر علت شده است. با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن گویا بهره مندی از فرصت های سوداگری و خرید و فروش باعث می شود که جذابیت یشتری نسبت به حفظ بلند مدت مسکن به منظور اجاره داری به وجود آید.»

وی ادامه داد: «از طرف دیگر به علت بالا بودن میزان استهلاک و در نتیجه پایین بودن عمر مفید ساختمان طول دوره بهره بردای جهت سرمایه گذاری بر روی اجاره کاهش پیدا می کند. با توجه به تمام این مسائل طبیعی است که تمایلی برای سرمایه گذاری وجود نداشته باشد. هر چند که عمده برنامه های سیاست گذاران و متولیان هم بیشتر حول مسکن ملکی می گردد.»

ملکی در پاسخ به این سوال که آیا ایران شرایط تقویت این صنعت را دارد گفت: «دستیابی به این صنعت نیاز به پیش نیازهایی دارد. اگر می خواهیم این صنعت را نقویت کنیم و به دنبال آن افزایش قیمت ها را تحت کنترل درآوریم نیاز است که سیاست های دقیقی در برنامه های بخش مسکن آورده شود. با این حال هرچند در برنامه های دولت جدید و طرح جامع که به عنوان نقشه کشور شناخته می شود میبینیم که بحث اجاره مورد توجه قرار گرفته است اما همان طور که اشاره کردم نکته اساسی در این مسئله مباحث نگرش های اجتماعی و فرهنگی ماست که در این زمینه بسیار تاثیرگذار هستند.»

وی افزود: «با اینحال ایجاد مشوق های مالیاتی ای برای مردم و یا با در نظر گرفتن وام های چند بهره ای برای ترغیب سرمایه گذاران می توان انگیزه لازم را ایجاد و حتی آن را به عنوان راه حل بازار اجاره مطرح کرد.»

وی توضیح داد: «در حال حاضر دولت هایی همچون آلمان وجود دارند که نرخ تصرف اجاره ای از تصرف ملکی در آنان بسیار بیشتر است. اما باید به این نکته توجه داشت که اصولا ساختار اقتصادی این کشورها ایجاب می کند که درصد اجاره بالا باشد. نمی توان وجود نهادهای اجاره داری را هم در این میان نادیده گرفت.»