راه‌حل مشکلات بازار مسکن را کجا باید جستجو کرد؟

حالا حتی محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس شورای اسلامی، هم به این وضعیت نقد دارد.

او در دیداری که با رؤسای سازمان‌های نظام مهندسی در خصوص بازار مسکن داشت، بیان کرد: حل مشکل مسکن به‌تنهایی، حل مشکل دائم معیشت مردم است. در حال حاضر زن و مرد اگر مسکن نداشته باشند و به صورت دو شیفت با هم کار کنند، نمی‌توانند اجاره‌خانه را بدهند.

کمبود عرضه مسکن در کشور

یافتن راهکار برای حل مشکلات مسکن در گرو شناخت مشکلات آن است که به نظر می‌آید مسئولان در سال‌های گذشته و در برخی موارد تشخیص درستی از آن نداشته‌اند.

یکی از این مشکلات اصلی مسکن که کارشناسان و انبوه‌سازان زیادی به آن می‌پردازند کمبود عرضه در بازار و نبود واحد کافی برای اجاره یا خرید است که خود دو وجه گوناگون دارد؛ انباشت واحدهای خالی که سال‌هاست بدون استفاده مانده و مشکلات ساخت در کشور.

عرضه خانه‌های خالی در بازار

فصل معاملات امسال شروعی آشفته و نابسامان داشت. دیگر علاوه بر مشکل مردم در زمینه خرید مسکن در چند کلانشهر مانند تهران و رشت، بسیاری از مستاجران دیگر قادر به تمدید قرارداد خود نبودند و هزاران خانوار در کشور برای یافتن خانه‌ای متناسب با بودجه خود سرگردان شدند.

دولت در این شرایط تصمیم گرفت قانون مالیات بر خانه‌های خالی را بار دیگر به اجرا درآورد. پیشینه مالیات بر خانه‌‍های خالی به دهه‌ها قبل بازمی‌گردد و همین شاهدی بر پیشینه کهنه مشکلات بازار مسکن در ایران است.

البته تفکری که در خصوص این واحدها داشت مبنی بر این بود که خانه‌های خالی عمدتا در شمال شهر واقع شده‌اند، مالک شخصی و متراژ دارند، بنابراین عرضه آنها نمی‌تواند تاثیر چندانی بر بازار مسکن و اجاره داشته باشد. موضوعی که با گزارش اخیر دنیای اقتصاد خلاف آن ثابت شد.

همچنین صحبتی که مجتبی یوسفی مهر، عضو کمیسیون عمران مجلس، بیان کرده است مهر تاییدی بر مالکیت گسترده نهادهای دولتی بر واحدهای خالی در کشور است. او در این خصوص گفته است: سه بانک مسکن، ملت و ملی در حال حاضر بیش از ۳۰ هزار خانه خالی دارند. حالا باید دید دولت در شناسایی این واحدها و همچنین عرضه آنها در بازار تا چه اندازه حساب‌شده خواهد بود.

کمبود ساخت و ساز در کشور

کاهش حاشیه سود انبوه‌سازان دلیلی دیگر بر کمبود واحد در کشور بوده است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها باعث شده است انبوه‌سازان از عرضه مسکن فاصله بگیرند و به مشاغل دیگری روی بیاورند.

معاون وزیر راه و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن پیش از این نیاز سالانه ساخت خانه در کشور به بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی اعلام کرده و گفته است: در تامین اولین نیازمندی مسکن در طرح نهضت ملی مسکن، تمرکز ما روی ۴ میلیون واحد زمین است که تا کنون برای یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد زمین با تراکم ۷۰ واحد در هکتار برنامه‌ریزی شده است.

البته طرح نهضت ملی مسکن هم اکنون نیز سرانجام مشخصی ندارد و پس از گذشت دو سال از آغاز به کار دولت سیزدهم یک واحد مسکونی هم تحویل داده نشده است.

دولت باید با طرح‌ریزی سیاست‎های مناسب چرخه ساخت و ساز را دوباره به جریان درآورد و شرایط بهتری را برای انبوه‌سازان فراهم کند. یکی از این عرصه‌ها می‌تواند بهبود پیشنهادها برای ورود آنها به عرصه ساخت و سازهای حمایتی باشد.

کمبود زمین در کشور

کم‌آبی و مشکل فرونشست زمین در سال‌های اخیر، زمین مناسب برای ساخت و ساز را بشدت کاهش داده است؛ حتی دولت نیز برای ساخت واحدهای مربوط به پروژه نهضت ملی مسکن به ویژه در کلانشهرها با این مشکل مواجه است و ساخت آنها را در شهرک‌های مجاور شهر وعده داده است.

کمبود زمین و گرانی آن در حال حاضر در بافت‌های اصلی شهر منجر به افزایش قیمت تمام‌شده تولید آپارتمان شده است که همین مورد نیز بر مشکلات خانه‌دار شدن می‌افزاید.

البته مشکل عمده کمبود زمین همان‌طور که اشاره شد بیشتر مختص به کلانشهرهایی مانند تهران است که به نظر می‌آید دولت با اجرای طرح‌هایی مانند بلندمرتبه‌سازی بتواند از بحران‌های ناشی از آن بکاهد.

کاهش قدرت خرید مردم

مشکلات معیشتی مردم در سمت دیگر بازار مسکن قرار دارد. مردمی که حالا تورمی بالای ۴۰ درصد را تجربه می‌کنند و هر روز از حجم سفره آنها کاسته می‌شود.

این در حالی است که دیگر حقوق دریافتی تناسب چندانی با نیازهای اساسی آنها ندارد. نیازهای اساسی که یکی از آنها تامین سرپناهی برای زیستن است و همین موضوع عده زیادی را به‌ویژه در کلانشهرها به سوی بدمسکنی هدایت کرده است. خانوارها دیگر قدرت خرید مسکن را ندارند و اجاره خانه نیز حالا سر فلک کشیده است!

ناکارآمدی سیاست‌های دولت در زمینه مسکن

تاریخ اقتصاد ایران نشان می‌دهد بازار مسکن همیشه متاثر از وضعیت اقتصاد کلان کشور بوده و دولت‌های مختلف هیچگاه نتوانسته‌اند سیاست‌هایی متناسب با مشکلات وقت آن تدارک ببینند. حتی طرح مسکن مهر نیز در جایگاه بزرگ‌ترین پروژه مسکنی کشور نتوانست از مشکلات آن در سال‌های بعد جلوگیری کند.

سیاست‌هایی که امسال نیز دولت تعیین کرده است مانند مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه خالی و تعیین سقف اجاره‌بها نیز به نظر می‌آید مانوری نمایشی بیش نبوده است.

البته برخی مسئولان ادعا دارند قیمت مسکن با توجه به این سیاست‌ها ۱۵ تا ۲۰ درصد کاهش قیمت را تجربه کرده است که آن هم نسبت به صعود قیمت در سال‌های اخیر ناچیز به نظر می‌آید و از سوی دیگر به نظر واکنشی نسبت به رکود فعلی در بازار است.

بهبود بازار اجاره در گرو ساماندهی وضعیت اقتصادی

حالا با همه این موارد و بی‌نتیجه بودن سیاست‌های دولت این سوال پیش می‌آید که راه حل اساسی برای حل گره کور بازار مسکن چیست؟

کارشناسان معتقد هستند تا زمانی که وضعیت کلی اقتصاد و تورم از شرایط بحرانی خارج نشود، بازار اجاره و مسکن در همین گرانی دست و پا خواهد زد.

قالیباف در اینباره نیز بیان کرده است: . با یک برنامه پنجساله باید ثبات اقتصادی را به کشور بازگردانیم. تا زمانی که ثبات اقتصادی برقرار نشود، رشد اقتصادی معنا ندارد. این برنامه باید متمرکز شود تا ثبات اقتصادی را به کشور بیاورد، البته مطمئن باشید که بخش قابل توجه آن برعهده شماست. ما بسترسازی آن را فراهم و بی‌شک پیشنهادات قانونی شما را پیگیری می‌کنیم.

البته مسئولان پیش از این وعده‌های بی‌شماری در خصوص بهبود وضعیت اقتصادی داده‌اند که تقریبا تمام آنها بی‌نتیجه بوده است. تا زمانی که مسائل مربوط به تجریم و تورم در اقتصاد کلان کشور وجود داشته باشد این مشکلات به دیگر بازارها از جمله مسکن نیز سرایت خواهد کرد و قیمت آن مانند نمودار ۳۰ سال رو به بالا خواهد بود.

البته فعالان بازار مسکن می‌گویند با توجه به زمان‌بر بودن اجرای پروژه‌های مسکنی حتی در صورت بهبود کامل اوضاع در آینده زمان بیشتری برای سر و سامان گرفتن بازار مسکن نیاز است.