روایتی از معادله دو مجهولی وام مسکن/ موانع رکودزدایی با مسکن

براي آنكه نظر دولت در بسته ركودزدايي از اقتصاد تامين شود و بخش مسكن بتواند به‌عنوان عامل پيشران، زودتر از ساير بخش‌ها در فاز رونق قرار بگيرد، اخيرا بررسي ويژه طرح افزايش وام خريد مسكن آغاز شده است، اما برخي ملاحظه‌ها، تصويب اين مسير تامين‌مالي - كه ۸ ماه پيش براي اولين‌بار از جانب وزارت راه‌وشهرسازي مطرح شد - را به درازا كشانده است. در اين ميان رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران با تشريح خواسته اصلي بازار طي ماه‌هاي اخير، به حضور تمام‌قد متقاضيان مصرفي در بنگاه‌ها اشاره مي‌كند و مي‌گويد: نبود قدرت خريد مسكن در بين‌ مصرف‌كننده‌ها مانع استفاده موثر آنها از «جو آرام قيمت و بازار خالی از سفته‌بازها» شده است.

 رئيس صنف بنگاهداران مسكن با هشدار نسبت به «تعلل بيش‌ از اندازه در طرح راه‌اندازي صندوق‌ پس‌انداز مسكن» تاكيد مي‌كند: طرح افزايش وام مسكن در معادله دو مجهولي قرار گرفته و راه‌حل آن نيازمند توجه به «متوسط قيمت مسكن در هر شهر» و همچنين «سطح دستمزد وام‌گيرنده‌ها در دهك‌هاي مختلف» است. براي اين منظور بايد طيف متنوعي از تسهيلات با سقف‌ها و طول بازپرداخت متفاوت تعريف شود تا امكان استفاده مطلوب از وام مسكن به‌وجود بيايد. حسام عقبايي درباره وضعيت كنوني بازار نيز از «ناپايداري در تورم ماهانه مسكن» خبر مي‌دهد.
رئيس اتحاديه ‌املاك ضمن تشريح وضعيت تابستاني بازار، بابت تعلل در افزايش وام‌خريد هشدار داد
معادله دو مجهولي وام مسكن
سقف وام خريد و طول بازپرداخت بايد متناسب با «قيمت شهرها» و «درآمد وام‌گيرنده‌ها» متنوع تعيين شود
رئيس اتحاديه مشاوران املاك در تشريح آخرين تحولات بازار مسكن، به حضور تمام‌قد تقاضاي مصرفي در بازار خريد اشاره مي‌كند و مي‌گويد: عقب‌نشيني سفته‌بازها از صحنه معاملات باعث تعديل قيمت مسكن شده و عرصه را براي متقاضيان موثر بازگذاشته، اما نبود قدرت ‌خريد مانع استفاده مصرف‌كننده‌ها از اين فرصت شده است.
حسام عقبايي با هشدار نسبت به تعلل بيش‌ از اندازه دولت در ماجراي «افزايش سقف وام خريد و راه‌اندازي صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن» تاكيد مي‌كند: با اطلاعاتي كه مشاوران املاك از اوضاع قيمت مسكن و توان خريداران دارند، مشخص مي‌شود دولت در معادله وام مسكن با حداقل دو مجهول دست به گريبان است، اول طيف گسترده قيمت آپارتمان در شهرهاي مختلف و دوم سطح متغير دستمزد وام‌گيرنده‌ها كه براي حل معادله بايد سقف وام و طول دوره بازپرداخت اقساط بسته به شهر و دهك‌هاي درآمدي، متنوع تعيين شود تا امكان استفاده مطلوب از تسهيلات مسكن وجود داشته باشد.
رئيس اتحاديه مشاوران املاك درباره آنچه از ابتداي سال۹۳ تاكنون بر بازار گذشته است نيز مي‌گويد: در سال‌هاي گذشته، افت‌وخيز قيمت در طول حداقل يك فصل صورت مي‌گرفت، اما در حال‌حاضر ناپايداري تورم مسكن به بازه ماهانه كشيده شده و هر اندازه كه در يك ماه به قيمت مسكن اضافه مي‌شود بلافاصله در ماه بعد به دليل انتظار رواني حاكم بر بازار، تعديل مي‌شود. وي پيش‌بيني مي‌كند: آرامش كنوني بازار ملك دست‌كم تا پايان تابستان برقرار خواهد ماند.
آمارهاي سامانه رهگيري معاملات مسكن و شواهد در بازار، حكايت از تداوم ركود سال۹۲ دارد. هرچند در مثلا ارديبهشت‌ماه، حجم خريدوفروش آپارتمان در تهران تا ۵۰درصد افزايش پيدا كرد، اما كارشناسان آن را هيجان ناشي از تغيير و تحولات اقتصادي از جمله تغيير نرخ سود بانكي و اجراي فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها عنوان كردند. به نظر شما ركود موجود تا چند ماه ديگر ادامه دارد؟
اتحاديه املاك وضعيت فعلي را ركود نمي‌داند. آمارها مبين افزايش حجم معاملات نسبت به ماه‌هاي مشابه سال گذشته است. شدت ركود معاملات در مقايسه با سال گذشته كم شده است. به نظر مي‌رسد تا پايان شهريورماه، همين آرامش در معاملات برقرار باشد و قيمت مسكن با تغيير عمده‌اي روبه‌رو نشود و ثابت بماند.
مشاوران‌املاك درباره فضاي حاكم در بنگاه‌ها چه اطلاعاتي به اتحاديه مي‌دهند؟ آيا آنها هم ركود را تاييد نمي‌كنند و معتقد به تحرك در بازار هستند؟
آن‌طور كه ما در اتحاديه املاك بازار را رصد مي‌كنيم نشان مي‌دهد، در وهله اول يك آرامش عمومي كم‌سابقه در بازار برقرار است و تقريبا بازار متلاطمي نداريم و اين نبودن تلاطم كمك مي‌كند به اينكه مردم راحت‌تر معاملات را انجام دهند. از طرفي، موج و خيزش در قيمت مسكن وجود ندارد و سير معاملات نيز طبيعي است. مشاوران‌املاك مي‌گويند خريدار مصرفي در بازار حضور پيدا كرده و دنبال خريد كردن است، اما قدرت خريد ندارد. در مقابل، خريدار سرمايه‌اي و كساني كه با هدف سفته‌بازي و كسب سود اقدام به خريد خانه‌هاي دوم، سوم و بيشتر مي‌كنند، هم‌اكنون تعدادشان در بازار به شدت كم شده‌ و عرصه معاملات در تسلط متقاضيان مصرفي قرار دارد.
در سه چهار ماه گذشته، منحني قيمت مسكن در تهران در بازه ۵ تا ۷درصد در نوسان بود؛ در يك ماه به همين اندازه افزايش پيدا مي‌كرد و در ماه بعد به نقطه قبل برمي‌گشت و افت‌وخيزها به شكلي بود كه نشان مي‌داد بازار با نوعي حالت سرگرداني روبه‌رو است. اين نوسانات قيمتي به‌خاطر چيست؟
كساني كه در بهار امسال از بازار مسكن خريد كردند افرادي بودند كه در اواخر سال گذشته تصميم به خريد داشتند، اما به دنبال شرايط مطلوب مي‌گشتند. از نظر متقاضيان مسكن، امسال زمان خريد است. در چهار ماه گذشته از سال۹۳ متناسب با شرايط اقتصادي، در يك ماه تقاضاي قطعي براي انجام معامله افزايش مي‌يافت كه همين باعث صعود جزئي قيمت مي‌شد و در يك ماه هم چون طرف تقاضا تشخيص مي‌داد قيمت‌ها افزايش پيدا كرده، از بازار خارج مي‌شد و همين اتفاق به كاهش نرخ‌هاي متورم شده ماه قبل مي‌انجاميد. در حقيقت انتظاري كه متقاضيان مسكن از سطح قيمت در سال۹۳ دارند، اجازه نمي‌دهد افزايش قيمت، بيش‌از يك ماه دوام بياورد. در حالي كه نوسانات كمتر از ۱۰درصدي قيمت مسكن در سال‌هاي گذشته، معمولا طي فصول سال و در مدت حداقل سه تا چهار ماه رخ مي‌داد، اما امسال ظرف زماني افت و خيز قيمت از فصل به ماه كاهش پيدا كرده و ناپايداري تورم ماهانه قيمت مسكن، بيشتر شده است. وضعيت كنوني به اين صورت شده كه اگر در يك ماه به واسطه افزايش تقاضا، سطح قيمت مسكن افزايش پيدا كند، در فاصله كوتاهي، به سطح قبلي برمي‌گردد.
بعد از ماه رمضان احتمال بازگشت دوباره خريداران به بازار وجود دارد. در اين صورت آيا تغييري متوجه قيمت مسكن خواهد شد؟
در ماه مبارك رمضان نه اينكه معاملات انجام نشود حتي بعضي از همكاران املاكي ما مي‌گويند كسب و كارشان در ماه مبارك بيشتر از ساير ماه‌هاي سال است، اما در كل، انگيزه نقل و انتقال در بين مردم در طول ماه مبارك خصوصا در بازار اجاره به حداقل مي‌رسد. امسال فصل نقل‌وانتقالات ملكي مصادف شده با ماه رمضان؛ عموم قراردادهاي اجاره در فصل تابستان سررسيد مي‌شود، بنابراين انتظار مي‌رود در شهريورماه نقل‌وانتقالات نسبت به يك ماه قبل بيشتر شود؛ اما بعيد است قيمت مسكن افزايش آنچناني پيدا كند.
ماه پيش در اولين جلسه‌ اتاق فكر معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي يكي از اقتصاددانان به نكته جالبي اشاره كرد و گفت نسبت تعداد مشاوران املاك به حجم معاملات با شيب تندي رو به افزايش است و چون سهم هر بنگاه از معاملات رو به كم شدن است، مشاوران‌املاك تلاش مي‌كنند عايدي خود از همين معاملات اندك را ازطريق دميدن در تنور افزايش قيمت جبران كنند؛ چرا اتحاديه روند صدور مجوز براي بنگاه‌هاي املاك را كنترل نمي‌كند و براي تعداد بنگاه‌هاي يك محله سقف قائل نيست؟
من اين تحليل را قبول ندارم و اسم اين تحليل را كه در داخل وزارتخانه انجام شده نوعي فرار رو به جلو مي‌دانم.
اين گفته ربطي به مسوولان وزارت راه‌‌وشهرسازي ندارد، يكي از اقتصاددانان میهمان آن را مطرح كرده است.
بله، دوستاني كه در وزارت راه‌وشهرسازي هستند به مساله بازار اشراف دارند و از نقش مشاوران املاك هم به خوبي مطلع هستند؛ اما آنهايي كه شما اشاره كرديد، ممكن است نظريه‌اي بدهند و نظرشان براي خودشان محترم است، اما به لحاظ كارشناسي قابل قبول نيست به دلايلي كه عرض مي‌كنم: اولا تعداد مشاوران املاك در تهران طي سه سال گذشته افزايش پيدا نكرده است. تعداد مشاوران املاك در تهران سال۹۰ معادل ۱۱ هزار بنگاه بود و در حال‌حاضر هم همين تعداد فعال هستند. در طول اين سه سال، بين ۱۵۰ تا ۲۰۰ مشاور املاك در هر سال انصراف دادند و به همين تعداد، مجوز جديد براي متقاضيان صادر كرديم. ما روزانه در شهر تهران به طور متوسط با ۱۰ درخواست انصراف از طرف مشاوران املاك روبه‌رو هستيم و روزي هفت درخواست جواز كسب براي تاسيس بنگاه جديد به اتحاديه ارائه مي‌شود. اگر ادعاي افزايش منحني تعداد مشاوران‌املاك در مقايسه با كاهش حجم معاملات صحت داشته باشد كه الان بايد تعداد مشاوران‌املاك در تهران به ۲۰هزار بنگاه رسيده باشد، در صورتي كه آمار چنين چيزي را تاييد نمي‌كند.
البته در سال‌هاي ۸۲ و ۸۳ تعداد بنگاه‌هاي املاك در تهران حدود ۸هزار فقره بود و طي ۸سال تعدادشان به ۱۱هزار فقره رسيد كه اين هم رشد غيرطبيعي محسوب نمي‌شود. حال ممكن است در برخي محله‌ها تعداد بنگاه‌ها زياد باشد، اما اين، عمومي نيست. دليل دومي كه بايد براي رد اين اظهارنظر مطرح كرد، نيازي است كه مشاوران‌املاك به آرامش بازار دارند. تجربه نشان داده در سال‌هايي كه قيمت مسكن جهش كرده و مرتب در حال افزايش بوده، كسب‌و‌كار بنگاه‌هاي املاك براي حداكثر يكسال رونق داشته، اما بلافاصله «قيمت بالا» به ركود معاملات منجر شده و حداقل دوسال بنگاه‌ها را بدون مشتري گذاشته است. اين تلاطم در قيمت‌ها براي پايداربودن درآمد مشاوران املاك اصلا مناسب نيست. قيمت مسكن را ما تعيين نمي‌كنيم و تجربه در صنف ما نشان داده افزايش قيمت بيش‌از آنكه به نفع مشاوران املاك باشد، به ضرر است. بنابراين اعضاي صنف ما بعيد است از افزايش قيمت حمايت كنند يا در تنور آن بدمند.
در حالي كه يكسال از تلاش وزارت راه‌ و شهرسازي براي متقاعد كردن بانك‌مركزي به افزايش وام خريد مسكن مي‌گذرد، هنوز در ارزش ناچيز اين تسهيلات، تغييري حاصل نشده است. فكر نمي‌كنيد بخشي از ركود معاملاتي اين روزها ناشي از منتظر نشستن متقاضيان باشد، آن هم در شرايطي كه در بسته ركودزدايي از اقتصاد، دولت بخش مسكن را عامل پيشران معرفي كرده است؟
به نظر مي‌رسد در اين قضيه دارد تعلل مي‌شود. ما از دولت تدبير و اميد توقع داشتيم زودتر از اين، بحث تامين مالي مسكن و رسيدگي به نياز طرف تقاضا را حل و فصل كند. در بحث وام خريد ممكن است كمبود‌ منابع بانكي مطرح باشد، اما به هرحال تاخير در وعده‌اي كه به بازار مسكن داده شده، مي‌تواند عواقبي همچون هجوم به خريد مسكن همزمان با ابلاغ وام جديد را داشته باشد و باعث تحريك قيمت شود.
فكر مي‌كنيد در تهران حداقل سقف وام خريد مسكن چه مبلغي بايد باشد تا بتواند توان موثر در متقاضيان ايجاد كند؟
درباره وام خريد دو بحث وجود دارد. اول بحث عدالت اجتماعي مطرح است. با يك فرمول واحد و سراسري نمي‌شود براي وام مسكن نسخه بپيچيم. الان بانك مسكن به همه دهك‌هاي جامعه از كم‌درآمدها گرفته تا ثروتمندان و در همه شهرها بين ۳۵ تا ۶۰ميليون تومان تسهيلات خريد پرداخت مي‌كند در حالي كه فاصله قيمت مسكن در شهرهاي مختلف، شديد است و متوسط قيمت در يك كلان‌‌شهر شايد دو برابر يك شهر كوچك كشور باشد. از طرفي قدرت خريد مسكن در دهك‌های مختلف نيز بسيار متفاوت است و نمي‌شود اين توقع را داشت كه سقف يكسان وام خريد بتواند در كل بازار كارگشا باشد. طبقه كم‌درآمد جامعه در كلان‌شهري همچون تهران به دنبال آپارتماني با حداكثر قيمت ۲۰۰ ميليون تومان است و طبقه ميان‌درآمد سراغ واحدهايي با دامنه قيمت ۳۰۰ تا ۴۵۰ ميليون تومان مي‌رود، اقشار مرفه نيز آپارتمان‌هاي متراژ بزرگ را كه بيش‌از يك ميليارد تومان قيمت دارد براي خريد انتخاب مي‌كنند. براي اين طيف طولاني از قيمت‌ها، بايد تنوعي از تسهيلات خريد تعريف كرد نه اينكه يك نوع وام با يك رقم ثابت پرداخت شود. از اين مهم‌تر، بحث بازپرداخت تسهيلات است. چطور مي‌شود يك كارمند يا كارگر ساده، ماهانه همان قسطي را پرداخت كند كه يك مدير اقتصادي در ازاي دريافت تسهيلات خريد مسكن، دارد مي‌پردازد؟ بحث من اين است كه سقف وام خريد و همين‌طور طول دوره بازپرداخت اقساط اين تسهيلات بايد متناسب با شهرها و دهك‌هاي جامعه، متفاوت باشد. در شهرهاي مختلف كشور بايد وام‌هايي با سقف‌هاي متنوع پرداخت شود و براي تعيين اقساط نيز بايد دستمزدها ملاك قرار گيرد.
در شهرهاي بزرگ قطعا بايد تسهيلات خريد مسكن افزايش پيدا كند. در تهران الان متوسط قيمت آپارتمان ۲۸۰ تا ۳۰۰ ميليون تومان است و ۵۰درصد اين رقم يعني حداقل معادل ۱۵۰ ميليون تومان بايد وام پرداخت شود. حال اين ۱۵۰ميليون تومان اگر قرار باشد با همين شرايط كنوني بانك‌ها، بازپرداخت شود، شخص وام‌گيرنده كه ممكن است يك كارمند ساده حقوق‌بگير باشد بايد ماهي ۲ميليون تومان قسط بپردازد كه از كل درآمد ماهانه‌اش هم بيشتر مي‌شود. بنابراين مدت بازپرداخت چنين تسهيلاتي براي گروه‌هاي با درآمد پايين، بايد حداقل به دو برابر زمان كنوني كه ۱۲ سال است، افزايش يابد.
در تهران حداقل با چه رقمي مي‌شود يك آپارتمان قابل سكونت، اما نه چندان نوساز خريداري كرد؟ به قول بنگاهدارها كف قيمت مسكن در پايتخت چقدر است؟
كمتراز ۶۰ تا ۷۰ميليون تومان نيست. در جنوب تهران آپارتمان‌هايي قديمي‌ساز وجود دارند كه متري يك ميليون و ۵۰۰هزار تومان هم فروخته مي‌شوند اين خانه‌ها ۴۰متر مساحت دارند و با ۶۰ ميليون مي‌شود آنها را خريد.
منظورم جنوبي‌ترين محله‌ تهران نيست. در محله‌هاي مركزي و كمي پايين‌تر از مركز، قيمت آپارتمان‌هاي حداكثر ۱۵ تا ۲۰سال ساخت چقدر است؟
در مناطق مياني تهران كمتر از متري ۲ تا ۵/۲ ميليون تومان نيست. در محله نواب، آپارتمان‌هاي نوساز متري ۲ تا ۲ميليون و ۳۰۰ هزار تومان خريد و فروش مي‌شوند.

منبع: دنیای اقتصاد