رشد قیمت مسکن در ایران بویژه در دو سال اخیر به حدی بوده که به گفته بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کشور به 30 میلیون تومان رسیده است، رقمی که برای بخش بزرگی از جامعه قابل تامین نیست.

رشد قیمت مسکن در ایران بویژه در دو سال اخیر به حدی بوده که به گفته بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کشور به 30 میلیون تومان رسیده است، رقمی که برای بخش بزرگی از جامعه قابل تامین نیست. از طرفی ارزش تسهیلات در مقابل رشد قیمت در چند سال اخیر کمتر شده و همین موضوعات سبب شده تا بانک مرکزی با افزایش تسهیلات خرید مسکن جوانان تا یک میلیارد تومان موافقت کند. اما این افزایش چه تبعاتی برای بازار مسکن خواهد داشت؟
محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن گفته که با توجه به شرایط تورمی و افزایش قیمت مسکن از سال گذشته برای افزایش وام مسکن جوانان به بانک مرکزی درخواست افزایش سقف اعتبار داشتیم که در گام نخست وام مسکن جوانان به ۴۰۰ میلیون تومان در تهران افزایش یافت. با توجه به رشد مجدد قیمت ها در بخش مسکن، مجددا به بانک مرکزی پیشنهاد افزایش وام جوانان را دادیم که نهایتا با مصوبه شورای عالی پول و اعتبار موفق به اخذ مجوز برای افزایش وام مسکن جوانان شدیم. بر این اساس مبلغ یک میلیارد تومان در تهران، ۸۵۰ میلیون تومان در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ،  و ۷۰۰ میلیون تومان در سایر استانها تخصیص می یابد.
مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن در گفتگو با «مردم سالاری آنلاین» در تحلیل تاثیر افزایش میزان وام مسکن در بازار مسکن؛ توضیح داد: زمانیکه اعتبارات بیشتری در اختیار خریدار گذاشته شود قدرت خرید متقاضیان افزایش پیدا می‌کند و این بخش تقاضای بازار را تقویت می‌کند. یکی از مشکلاتی که در بازار فعلی وجود دارد ضعف بخش تقاضا است که بر اثر تحولاتی که در یک دهه گذشته در اقتصاد ایران اتفاق افتاده قدرت خرید مسکن خانوارها کاهش چشمگیری داشته است.
او ادامه داد: این تغییرات از دو جهت در یک دهه اثر گذاشته است، اول اینکه درآمد خانوار در طول یک دهه گذشته حدود 20 درصد کمتر شده و این اتفاق به کاهش امکان پس‌انداز خانوار منجر شده است و خانوارها نمی توانند بر اساس آن مسکن تهیه کنند. دوم اینکه تورم زیادی در بخش مسکن داشتیم و رشد قیمت مسکن در یک دهه گذشته به شدت افزایش داشته و موجب شده تا توان خرید خانوار برای تهیه مسکن کاهش پیدا کند. بنابراین اعتبارات بانکی می‌تواند بخشی از ضعف تقاضا را ترمیم کند بویژه اینکه اعتبارات نتوانسته همپای رشد قیمت مسکن افزایش پیدا کند و همین مبالغی هم که اعلام شده درصد کمی از قیمت خرید مسکن را در شهرهای بزرگ تشکیل می‌دهد. البته در شهر‌های کوچک و روستاها این اعداد می‌تواند کارگشا باشد ولی در شهرهای بزرگ نظیر تهران این عدد همچنان عدد قابل توجهی نیست.
 
محدودیت هایی برای اعطای تسهیلات
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه باید به توان بازپرداخت این وام ها هم فکر کرد؛ توضیح داد: باید توجه کنیم که خانواده‌ها می‌توانند قسط را پرداخت کنند یا نه و این پرسش بسیار مهمی است. اینکه چرا بانک ها تسهیلات بیشتری پرداخت نمی کنند به دلیل دو محدودیت مهم است؛ یکی اینکه منابع وجود ندارد و افزایش شدید قیمت‌ها و تورم باعث شده که بخش صنعت، خدمات و کشاورزی به منابع بیشتری نیاز داشته باشند و سهم بخش مسکن نتوانسته متناسب رشد کند.
وی ادامه داد: البته امسال گفته شده که باید ۲۰ درصد به بخش مسکن اختصاص داده شود ولی این به مفهوم کسر شدن سهم سایر بخش‌ها است چراکه مجموعه اعتبارات دارای محدودیت است و اگر بانک‌ها بخواهند خارج از قدرت جذب سپرده ای که دارند وام دهی کنند مفهوم آن این است که افزایش نقدینگی رخ ‌دهد و تورم در پی داشته باشد. بنابراین اگر بخواهیم براساس اصول درست حرکت کنیم و رشد نقدینگی را محدود نگه داریم، میزان اعتبارات خواه‌ناخواه محدود باقی خواهد ماند.
سلطان محمدی گفت: محدودیت بعدی در بخش متقاضی و دریافت کننده وام است. رویه و عرف معمول در دنیا این است که میزان قسط  باید حدوداً یک سوم درآمد خانوار را تشکیل بدهد. یعنی در کشورهای توسعه یافته برای این که ببینند به یک نفر چقدر وام مسکن تعلق می گیرد معمولا رویه این است که درآمد فرد را ارزیابی می کنند و فرض را بر این می گذارند که خانوار می تواند یک سوم درآمد خود را صرف اقساط مسکن کند و براساس قسطی که خانوار می‌تواند پرداخت کند میزان وام را تعیین می کنند.
وی اضافه کرد: مشکلی که الان داریم این است که با توجه به نرخ های بالای بهره اگر بنا باشد خانوارها میزان قسط شان حدود یک سوم درآمد باشد، وام بسیار محدودی می‌توانند دریافت کنند مگر اینکه نرخ بهره را کاهش بدهیم. نرخ بهره بسته به شرایط اقتصاد تعیین می شود و اگر بانک‌ها بخواهند این نرخ را که ۱۸ درصد برای اوراق سرمایه‌گذاری است، کاهش دهند قادر به جذب پول نخواهند بود؛ وقتی که بانک ها پول را با نرخ ۱۸ درصد بخواهند جمع کند عملاً تا وام به دست مصرف‌کننده برسد نرخ ۲۱ تا ۲۲ درصد هزینه آن خواهد بود. دادن قسط با چنین نرخی بسیار سنگین خواهد بود.
 
یارانه 100 هزار میلیاردی
این کارشناس بازار مسکن افزود: بنابراین اینجا چند راه حل مطرح می‌شود که یکی اوراق صندوق یکم است که افراد از قبل با صرفه نظر کردن از بخشی از سود خود، سرمایه‌گذاری کردند تا تسهیلات با بهره کمتری بگیرند، یک راه دیگر این است که دولت وارد شود و یارانه ای برای وام های مسکن در نظر بگیرد. یعنی بگوید درست است که قیمت تمام شده وام ها 21 درصد است ولی بانک وام مسکن را با نرخ ۱۴ درصد به متقاضیان بدهد و 7 درصد آن را خودش جبران کند.
سلطان محمدی با بیان اینکه البته این اتفاق هزینه ای را به سیستم بانکی تحمیل می‌کند، تصریح کرد: ظاهرا در سیاستگذاری یک میلیون مسکن برای بانک ها تکلیف شده ۳۶۰ هزار میلیارد تومان اعتبار در نظر بگیرند که اگر قرار باشد دولت سالانه برای این ۳۶۰ هزار میلیارد تومان  7 یا 8 درصد یارانه بدهد، یعنی باید سالانه ۲۵ تا 30 هزار میلیارد تومان در سال اول بپردازد. این یارانه در سال دوم دو برابر، در سال سوم سه برابر و در سال چهارم چهار برابر می‌شود. اگر تعداد واحدهای مسکونی را در نظر بگیریم چیزی حدود ۱۰۰ هزار میلیارد تومان باید بپردازد که برای دوره طولانی 20 یا 30 ساله تداوم خواهد داشت. این، فشار سنگین تورمی را در سال های آتی ایجاد خواهد کرد و کسری بودجه را بیش از این افزایش خواهد داد. بنابراین اینها تنگناهایی است که وجود دارد.
 
تبعات افزایش وام مسکن در بازار
سلطان محمدی در پاسخ به این سوال که افزایش این وام چه تأثیری در بازار خواهد گذاشت، توضیح داد: به لحاظ نظری وقتی که تقاضا تقویت می‌شود مفهوم آن این است که اجازه می دهید یک نیرویی در جهت افزایش نرخ تعادلی اعمال شود. البته این نیرو، نیروی بسیار کمی خواهد بود به این دلیل که درصد کمی از قیمت خرید را تشکیل می‌دهد و تغییر چندانی نسبت به وضعیت قبلی رخ نداده است.
وی افزود: در واقع نیروهای دیگری که روی  قیمت‌ها چه در جهت افزایش و چه در جهت کاهش تاثیرگذار هستند نیروهای بسیار مهم‌تری هستند. اثر چنین متغیری در شرایط فعلی اثر بسیار محدودی خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در این وضعیت سوال این است که راه حل چیست؟ وقتی که میزان اعتبارات محدود است و وقتی که وام گیرنده قدرت قسطی محدودی دارد چطور باید این مساله را حل کرد؛ جواب این سوال آسان ولی اجرای آن دشوار است. جواب این است که باید درآمد مردم افزایش پیدا کند، مادامی که خانواده‌ها درآمد نداشته باشند نمی توانند امکانات رفاهی بیشتری داشته باشند.
سلطان محمدی افزود: باید درآمد قابل توجهی در سطح ملی وجود داشته باشد تا بتوان آن را توزیع کرد؛ وقتی درآمد ملی کاهش پیدا می کند، همه اقشار تحت فشار قرار می‌گیرند و خانوار قدرت خرید خود را از دست می‌دهد. نمی توان برای خانواری که قدرت خریدش تضعیف شده با استفاده از این روش های میانبر رفاه ایجاد کرد.
 
محمد سیاح