تمام تلاش هایی که برای ساماندهی بازار مسکن صورت گرفته، نتیجه ای به غیر از گرانی روز افزون برای مردم نداشته است؛ چرا که میانگین قیمت مسکن در کشور به متری ۴۱ میلیون رسیده است. این مسئله با تاثیر مستقیمی که بر نرخ اجاره بها داشته، مستاجران را هم با چالش های زیادی روبرو کرده و اقشار کم درآمد را به حاشیه نشینی کشانده است.
رشد تقاضا در مقابل حرکت لاک پشت وار ساخت مسکن در کشور، تعادل بین عرضه و تقاضا را در هم کوبیده است و گاها برای آرامش بازار وعده هایی به گوش می رسد که به نظر نمی آید خیلی عملی و کارساز باشد.درسال های اخیر تورم بخش مسکن تمام تلاشش را برای گرانی کردن خانه کرد به طوری که در سال ۱۳۹۹ تورم این بخش به ۹۹درصد رسید اما در سال جاری شاهد کند شدن روند رشد تورم در بازار مسکن بوده ایم.
حال سوالی که مطرح می شود این است که علت این کاهش تورم بخش مسکن چه دلایلی می تواند داشته باشد و آیا ممکن است سیاست های جدید دولت برای ساماندهی بازار مسکن بتواند عطش بازار را کاهش دهد؟
آلبرت بغزیان کارشناس مسکن در رابطه با این موضوع به گسترش نیوز گفت: کاهش شتاب تورم مسکن در مقایسه با تورم اقتصادی بحثی است که باید جداگانه بررسی شود، چرا که کاهش رشد قیمت مسکن در مقایسه با سایر بازارهای مالی به این معنی است که تورم بخش های دیگر از بازار مسکن پیشی گرفته و این موضوع کاملا موقتی است. بازار مسکن به عنوان یک بازار حیاتی و پر تقاضا در سال های اخیر فراز و نشیب های زیادی را تجربه کرده است .همچنین شاید سرعت تورم بخش مسکن گاها در برهه ای از زمان کند شود، ولی هرگز کاهش نداشته است.
بغزیان افزود: باید توجه کرد نرخ تورم مسکن با شاخص قیمت مسکن دو موضوع جدا از هم است و بازار مسکن فقط در صورتی کاهش قیمت را تجربه می کند که شاخص قیمت این بخش روند نزولی داشته باشد، در این مواقع بازار منتظر ثبات معاملات و کاهش حباب قیمتی می ماند تا بتواند برای افزایش قیمت جهش کند.قیمت مسکن در کشور همیشه یک مرز حداقلی را از نظر قیمت تجربه کرده است.
این مسئله بسیاری از اقشار جامعه را برای خرید خانه با مشکل روبرو کرده و با تاثیرمستقیمی که بر بازار اجاره می گذارد مستاجران را هم به دردسر انداخته است. تاثیر قیمت مسکن بر بازار اجاره در گذشته با این سرعت دیده نمی شد زیرا مشخص نبود که افزایش قیمت ها واقعی است یا خیر، ولی در حال حاضر افزایش قیمت مسکن به سرعت بر بازار اجاره تاثیر می گذارد.
این کارشناس در ادامه گفت: همچنین افزایش نرخ اجاره نشینی رابطه مستقیمی با کاهش قدرت خرید خانه در کشور دارد و ترجیح اکثر افرادی که به بازار ساخت و ساز مسکن ورود می کنند، کسب درآمد از طریق بازار اجاره است و این موضوع دلیلی بر جذابیت روز افزون سرمایه گذاری در بازار مسکن شده است. افرادی که برای کسب درآمد خانه می خرند و اجاره می دهند، هم از افزایش قیمت اجاره و هم از افزایش قیمت مسکن سود می برند و ممکن است این افراد با کسب درآمد از این راه بتوانند خانه دیگری نیز به دارایی هایشان اضافه کنند.
تاثیر اقدامات دولت بر ساماندهی بازار مسکن
بغزیان خاطر نشان کرد: تاثیر سیاست های دولت برای نجات بازار مسکن فقط در بلند مدت ظاهر می شود و برای بازدهی در کوتاه مدت باید حالت دستوری پیدا کند. برای مثال دولت باید افزایش قیمت اجاره بها را به کلی ممنوع کند و یا سقف افزایش اجاره بها را ۱۰ درصد تعیین کرده و با نظارت کافی از تخلف جلوگیی کند اما وقتی دولت سقف افزایش اجاره بهای مسکن را ۲۵ درصد اعلام می کند، عملا هیچ موجری اعتراضی نمی کند و این مقدار را مناسب می بیند. از طرف دیگر مستاجران نیز به همین مقدار افزایش اجاره قانع شده و اطمینان پیدا کردند که بیشتر از این مبلغ اجاره ها افزایش پیدا نمی کند. همچنین ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور نوش داررو بعد از مرگ سهراب است، چرا که اصلا مشخص نیست این واحد ها در کجا ساحته می شود و به دست چه کسانی می رسد و اصلا قانونی وجود دارد که دست دلالان را از این واحد ها کوتاه کند و سرنوشت مسکن مهر تکرار نشود؟
وی ادامه داد: نهضت ملی مسکن تنها در صورتی می تواند به ساماندهی بازار مسکن کمک کند که دولت دست دلالان حرفه ای را از این بازار کوتاه کند تا این افراد نتوانند تعداد زیادی از این واحد ها را خریداری کرده و با احتکار به قیمت بیشتری به فروش برسانند. همچنین با نظارت و برنامه ریزی دقیق ثبت نام مسکن ملی را به سمتی هدایت کند تا این واحد ها به دست واجد شرایط برسد. متاسفانه دولت های قبلی به هیچ عنوان در ساخت و ساز مسکن تسلط نداشتند و با نظارت ضعیف مسیر همواری برای دلالان و محتکران فراهم کرده و بر گرانی مسکن دامن زدند.
بغزیان در مورد پرداخت وام مسکن خاطر نشان کرد: تسهیلات مسکن در کشورهای پیشرفته تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را تامین می کند و با سودهای ناچیز و بازپرداخت کوتاه مدت،‌ افراد را برای خانه دار شدن کمک می کند اما در کشور ما اقساط، نرخ بهره و مدت بازپرداخت این تسهیلات به گونه ای است که اگر افراد کل درآمد ماهیانه خود را به پرداخت اقساط این وام های پر بهره اختصاص دهند باز هم کافی نیست و این تسهیلات فقط برای افرادی که درآمد بالایی دارند و مایل هستند که خانه خود را کمی بزرگ تر کنند مناسب است وگرنه با این تسهیلات کسی نمی تواند خانه بخرد، از این رو مردم تمایلی برای اخذ این وام ها نشان نمی دهند.
بغزیان در پایان گفت: دولت برای اینکه در ساماندهی بازار مسکن موفق شود باید با نظارت مستمر دست محتکران و دلالان را از این بازار کوتاه کرده و با برنامه ریزی دقیق به تولید مسکن سرعت ببخشد، همچنین خطر هایی که بازار مسکن را تهدید می کند را عادی سازی نکند.