بازگشت حباب به بازار مسکن

مرکز آمار اعلام کرد که رشد اقتصادی کشور با احتساب نفت در شش ماهه نخست سال جاری به 5.6 درصد و بدون احتساب نفت به 6 درصد رسیده است. همزمان بانک مرکزی نیز اعلام کرد که تعداد معاملات مسکن در تهران در آذر ماه سال جاری بیش از 50 درصد نسبت به آذر 95 رشد داشته و قیمت مسکن نیز حدود 15 درصد افزایش یافته است. آیا می‌توان استنباط کرد که اقتصاد کشور وارد دوره رونق پایدار شده و بخش مسکن نیز پس از سال‌ها رکود، روی رونق به خود دیده است؟!
به گزارش مردم‌سالاری آنلاین، اطلاعات منتشر شده توسط مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که در بهار و تابستان سال 96، گروه كشاورزي ٠,٩ درصد، گروه صنعت 4.4 درصد و گروه خدمات 7.2 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد داشته است. این امر باعث شده تا رشد اقتصادی نیمه نخست سال جاری به 5.6 درصد برسد. گزارش مرکز آمار پیش از این حاکی از رشد اقتصادی 11 درصدی در سال 95 بود. رشد اقتصادی 11 درصدی که عدد بسیار بالایی محسوب می‌شود، بیشترین رشد اقتصادی در دنیا در سال گذشته بود. با این حال رشد تولید ناخالص داخلی در سال گذشته دو نکته منفی داشت که در صورت تداوم می‌توانست نگران‌کننده باشد.
نکته نگران‌کننده نخست، رشد منفی بخش ساختمان به عنوان یکی از زیرمجموعه‌های گروه صنعت بود. بخش ساختمان در سال 91 رشد منفی 12.6 درصدی، در سال 92 رشد منفی 8.2 درصدی، در سال 93 رشد منفی 11 درصدی، در سال 94 رشد منفی 13.2 درصدی و در سال 95 رشد منفی 11.3 درصدی از خود نشان داده بود. این رشدهای منفی پیاپی به معنای رکود مطلق در بخش مسکن بود. با این حال از سه‌ماهه چهارم سال 95، بخش ساختمان مسیر معکوس را دنبال کرد و در فصل زمستان سال گذشته رشد 4 درصدی و در فصل بهار رشد 7.1 درصدی را تجربه نمود.
نکته منفی دیگر، وضعیت نگران‌کننده تشکیل سرمایه ثابت ناخالص بود که سرمایه‌گذاری در کالاهای سرمایه‌ای و به نوعی ثبات و پایداری در رشد اقتصادی یک کشور را نشان می‌دهد. تشکیل سرمایه ثابت ناخالص در سال 91، رشد منفی 27 درصدی، در سال 92 رشد منفی 10.2 درصدی، در سال 93 رشد 3.8 درصدی، در سال 94 رشد منفی 9.3 درصدی و در سال 95 رشد منفی 5.8 درصدی را تجربه کرد. این شاخص نیز از زمستان سال گذشته مثبت شده و در سه ماهه آخر سال 95، رشد 6.2 درصدی و در بهار امسال رشد 7.1 درصدی را تجربه کرده است.
نگاهی گذرا به این شاخص‌ها نشان می‌دهد که اگرچه افزایش رشد اقتصادی کشور در سال‌های 95 و همچنین نیمه نخست 96 پدیده مبارکی است، اما برای این که رشد اقتصادی تداوم داشته باشد نیاز است که برای چند فصل متوالی این شاخص‌ها روند رشد فزاینده را تجربه کنند. هم بخش ساختمان و هم تشکیل سرمایه ثابت ناخالص، از ابتدای دهه 90 وارد وضعیت رکودی شده‌اند و برای آن که به صورت پایدار از آن خارج شوند، باید رشدهای بالاتری را در دوره‌ای طولانی‌تر ثبت کنند. همگان اذعان دارند که خروج از رکود هنوز چندان در اقتصاد ایران محسوس نیست. شاید یکی از دلایل این واقعیت آن باشد که این دو بخش هنوز به صورت اساسی وارد مرحله رونق پایدار نشده‌اند و بدین‌ترتیب هنوز اقتصاد ایران رشد اقتصادی توأم با ایجاد اشتغال بالا را تجربه نکرده است.
حال از این منظر که رشد بخش ساختمان هنوز به مرحله باثبات و پایدار آن نرسیده است می‌توان بهتر افزایش تعداد معاملات مسکن در کلان‌شهری نظیر تهران را بررسی کرد. گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر ماه سال جاری به 17.8 هزار واحد رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد 50.2 درصدی را نشان می‌دهد. افزایش معاملات باعث شده تا قیمت مسکن نیز در تهران نسبت به آذر سال گذشته 14.9 درصد افزایش یابد. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده در تهران به 5 میلیون و 90 هزار تومان رسیده که عدد بالایی محسوب می‌شود. در نه ماهه نخست سال 96 نیز تعداد معاملات مسکن در تهران 12 درصد و قیمت مسکن 8 درصد افزایش یافته است.
با توجه به این که افزایش سرمایه‌گذاری‌ها در بخش مسکن هنوز به نقطه پایدار و باثبات نرسیده و این بخش در مقایسه با سایر بخش‌های گروه صنعت کشور، مدت‌ها کاهش سرمایه‌گذاری را تجربه کرده است، این میزان از افزایش قیمت مسکن با تحولات اقتصادی این بخش همخوانی ندارد و طبیعی نیست. در واقع، شاید بخش بزرگی از افزایش قیمت مسکن نه ناشی از رونق در این بخش، بلکه ناشی از افزایش فعالیت‌های سوداگرانه باشد. همزمان با بخش مسکن قیمت ارز و بیش از آن قیمت سکه نیز افزایش یافته است. احتمالاً بخشی از نقدینگی منفعل و سرگردان موجود در اقتصاد ایران وارد سه بخش ارز، سکه و مسکن شده است و این امر بخشی از افزایش قیمت‌ها را توضیح می‌دهد. به نظر می‌رسد بار دیگر بخش مسکن (حداقل در تهران) شاهد شکل‌گیری حباب در قیمت‌ها باشد.